수원지방법원 2025타경56717. 화성시 장지동 금호어울림레이크2차 2906동 10층 1003호 아파트입니다. 김환태 명의로 2019.06.17. 소유권이전등기가 이뤄졌고, 같은 날 광주은행이 채권최고액 280,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2024.09.25. 확정채권양도를 원인으로 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사에 이전됐습니다.

그 뒤 2021.09.27. 신한은행 근저당권 450,000,000원, 2025년 신용보증기금·케이비국민카드·신한카드 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리만 보면 구조는 비교적 명확하지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유·임차관계 확인은 별도의 필수 절차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조

② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 695,000,000원으로 신건입니다. 그러나 제공된 단지 자료에는 동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 없습니다. 대상 면적은 84.96㎡이고, 단지 내 경매 통계의 평균 유찰횟수는 0.0회로 기록돼 있습니다.

따라서 이 리포트에서는 감정가 695,000,000원을 시장가치와 직접 비교해 저렴하다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 실제 입찰가는 최근 동일 전용면적·유사층 거래를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 695,000,000원 가정)

채권총액 750,545,346원 중 예상 배당액은 685,650,000원, 미배당액은 64,895,346원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 호연초등학교 남서측 인근이며 아파트·단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다. 주거지로서 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 본 아파트까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철골조 경사지붕 20층 건물 중 10층이며 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 남측 정문을 통해 단지 진출입이 가능합니다. 공시지가는 2,146,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역·택지개발지구 등의 지정이 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 점유자가 확인될 경우 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 말소기준 광주은행 근저당권은 2024.09.25. 확정채권양도로 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사에 이전됐습니다.
• 실거래 대조. 감정가 695,000,000원의 가격 적정성은 동일 전용면적 84.96㎡의 최근 실거래를 확보한 뒤 판단해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 남는다

등기부 기준으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 임차인이 없다고 단정할 단계는 아니며, 점유관계 확인이 우선입니다. 또한 동일 면적 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 695,000,000원의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 이 사건은 등기권리 구조는 비교적 단순하지만, 현장 점유 확인과 최근 실거래 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.