수원지방법원 2025타경56778. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도 표시는 근린시설입니다. 2011.12.20. 정봉훈이 거래가액 146,500,000원에 소유권을 취득했으며, 과거 삼성화재해상보험 근저당과 여러 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 과거 권리가 아니라 2021.01.29. 전입·점유한 박중언의 임차권입니다.
박중언은 2025.03.10. 임차권등기명령으로 을구 13번 주택임차권을 등기했고, 보증금은 142,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 2025.07.10. 같은 박중언이 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 19층 1914호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상20층 · 제19층 제1914호 · 사용승인일 2011.06.24. |
| 소유자 | 정봉훈 · 2011.11.22. 매매 · 거래가액 146,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박중언 / 142,706,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.10. 강제경매개시결정입니다. 그런데 박중언의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.01.29.로 그보다 빠르고, 등기부·현황조사·매각물건명세서에서도 대항력 있는 임차인으로 반영돼 있습니다. 매각물건명세서상 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박중언 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.29. | 142,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
등기부 임차권에는 임대차계약일자가 2020.12.03., 2022.03.31., 2023.01.09., 2024.01.08.로 이어지고, 확정일자도 각 계약에 대응해 기재돼 있습니다. 다만 배당 자료에는 우선변제권 없음으로 처리되어 임차보증금 항목 자체에는 배당액 0원이 반영돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 기준은 약 142,000,000원
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 5,466,910원 | ≈142,000,000원 기준 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 33,074,910원 | ≈142,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 55,119,710원 | ≈142,000,000원 기준 |
이 표에서 가장 중요한 숫자는 112,000,000원이나 89,600,000원이 아닙니다. 대항력 있는 보증금 142,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 인하분만큼 인수 위험이 커지는 구조이므로, 투자 판단의 기준은 실질취득 약 142,000,000원입니다. 따라서 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 인수 · 임차인 박중언 보증금 | 142,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박중언 | 142,706,910원 | 137,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권 미배당은 5,466,910원, 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금은 대항력에 따른 인수 대상이므로 낙찰대금 배분과 별도로 봐야 하며, 신청채권자와 임차인이 동일인인 점은 실제 채권 충족관계를 원본에서 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 동탄복합문화센터 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대단위 아파트 단지, 각급학교, 공원, 생활편의시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로 배치 등을 기준으로 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 24M 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역 · 특정용도제한지구 · 지구단위계획구역(화성동탄(1)) · 중로1류 접합 · 성장관리권역입니다.
- 토지. 공시지가 6,424,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 반영돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 140,000,000원이 아니라 대항력 보증금 142,000,000원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2025.03.10. 을구 13번 임차권등기, 주민등록일자 2021.01.29., 점유개시일자 2021.01.29.를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 신청채권과 보증금 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 박중언입니다. 신청채권 142,706,910원과 임차보증금 142,000,000원의 법률상 동일성·중첩 여부를 집행권원과 배당요구 자료로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 112,000,000원, 2회 유찰 89,600,000원으로 내려가도 대항력 인수구조 때문에 그 금액만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 현재 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용과 인도 상태를 확인하세요.
- 체납·점유 상태 확인. 관리비, 조세, 실제 점유 및 명도 필요 여부를 매각 전 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 집행권원을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 실질취득은 약 1.42억”
이 사건은 과거 권리들이 많이 보이지만 대부분 이미 말소돼 있어 복잡성의 본체는 과거 등기가 아닙니다. 승부처는 박중언의 대항력 임차권입니다. 2021.01.29. 전입·점유가 2025.07.10. 말소기준보다 앞서고, 보증금은 142,000,000원입니다. 따라서 현재 140,000,000원 신건은 물론 112,000,000원·89,600,000원으로 내려가는 경우에도 낙찰가 숫자만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
또 하나의 변수는 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 박중언이라는 점입니다. 자료 자체에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있으므로, 신청채권 배당이 임차보증금 채권을 실제로 얼마나 소멸시키는지 원본 확인 없이 단정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 “최저가 매력보다 인수구조 확인이 먼저”입니다.
