수원지방법원 2025타경56876. 광교신도시비-5호반가든하임 8311동 3층 302호의 정은아 공유지분 2분의 1에 대한 강제경매입니다. 현재 소유관계는 정은아 2분의 1, 정한경 2분의 1이고, 경매 관련 가압류와 강제경매개시결정은 정은아 지분에 집중돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 호실 전체 소유자가 되는 것이 아니라 정한경과 1/2씩 공유하는 새 공유자가 됩니다.
등기 자체만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 2012년과 2013년에 설정됐던 우리은행 근저당권은 2013.11.13 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.01.10 손재희의 100,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 김은숙·박기노·신한은행·희망새마을금고의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1212 광교신도시비-5호반가든하임 8311동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 면적 | 128.784㎡ |
| 소유자 | 정은아 2분의 1 · 정한경 2분의 1 |
| 매각대상 | 정은아 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 392,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 201,595,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 ‘공유관계’가 남는다
등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않으며 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 인수액이 반영돼 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 호실 시세의 ‘1/2 환산’이 출발점
호반가든하임은 320세대, 2011.12.15 사용승인 단지입니다. 최근 12개월 평균 실거래가는 1,145,000,000원, 최신 2026.08 거래는 1,200,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 +9.6%입니다. 따라서 하락장 때문에 평균가격이 과대평가됐다고 볼 데이터는 아닙니다.
다만 이 경매는 1/2 지분이므로 전체 호실 가격과 392,000,000원을 그대로 비교하면 왜곡됩니다. 최근 12개월 평균을 지분율 1/2로 단순 환산하면 572,500,000원, 최신 거래 1,200,000,000원의 절반은 600,000,000원입니다. 현재 실질취득 392,000,000원은 각각의 약 68.5%, 65.3% 수준입니다. 감정가 560,000,000원은 최근 12개월 평균의 1/2 환산액 대비 약 97.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 128.78㎡ | 2 | 1,200,000,000원 |
| 2026.08 | 128.78㎡ | 2 | 1,205,000,000원 |
| 2026.07 | 128.78㎡ | 4 | 1,210,000,000원 |
| 2026.06 | 136.15㎡ | 4 | 1,200,000,000원 |
| 2026.03 | 128.78㎡ | 4 | 1,200,000,000원 |
| 2026.01 | 117.8㎡ | 1 | 1,190,000,000원 |
| 2025.11 | 117.8㎡ | 1 | 1,150,000,000원 |
| 2025.11 | 117.8㎡ | 1 | 1,150,000,000원 |
| 2025.10 | 117.8㎡ | 1 | 1,045,000,000원 |
| 2025.10 | 128.78㎡ | 3 | 900,000,000원 |
| 2025.08 | 117.8㎡ | 1 | 1,090,000,000원 |
| 2025.06 | 128.78㎡ | 4 | 1,000,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 2. 가압류 · 손재희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김은숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 가압류 · 박기노 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 148,361,156원 | 35,712,000원 |
| 6. 가압류 · 희망새마을금고 | 89,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 희망새마을금고 | 201,595,900원 | 0원 |
| 8. 박기노 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 788,957,056원 중 예상 배당액은 385,712,000원, 미배당액은 403,245,056원입니다. 미배당은 채권자의 회수 부족으로 남는 것이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 403,245,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 519,198,656원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 600,366,176원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실만으로 공유지분의 환금성·사용 제약까지 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교중학교 북동측 인근. 대규모 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재해 제반 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입과 주차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호. 위생 급배수, 승강기, 소화설비, 지역난방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·과밀억제권역· 택지개발지구 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,103,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 전체 호실 실거래는 최근 900,000,000원부터 1,210,000,000원까지 확인되지만, 본 경매는 전체 호실이 아니라 1/2 지분이므로 일반 매매의 환금성을 그대로 적용할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 입찰 대상은 정은아의 2분의 1입니다. 호실 전체를 취득하는 경매로 착각하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고 가능성을 전제로 최고가매수신고 이후의 취득 확정성까지 계산해야 합니다.
- 시세 비교 방식. 392,000,000원을 전체 호실 평균 1,145,000,000원과 바로 비교하지 말고, 최소한 지분율 1/2 환산값 572,500,000원을 출발점으로 보되 공유지분 할인까지 별도로 고려해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유관계를 원본 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 403,245,056원이 남더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 지분은 깨끗한 물건이 아니다”
이 사건에서 등기상 결론은 명료합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 392,000,000원이 최근 12개월 전체 호실 평균의 1/2 환산액 572,500,000원보다 낮습니다.
하지만 평가를 낮추는 이유는 매각대상이 1/2 공유지분이라는 사실입니다. 낙찰자는 정한경과 공동소유자가 되고, 공유자에게는 1회 우선매수권도 있습니다. 최근 시세 흐름은 +9.6%로 나쁘지 않지만, 그 시세는 완전소유 호실의 거래가격입니다. 따라서 이 사건은 “392,000,000원에 광교 주택을 산다”가 아니라 “392,000,000원에 광교 주택의 1/2 공유지분을 산다”로 읽어야 정확합니다. 권리 인수는 낮지만, 공유지분 구조와 우선매수권 때문에 종합 판단은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
