수원지방법원 2025타경56942. 장안구 연무동 성암빌라 비동 202호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 81,900,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 강인성이고, 가장 주의해서 봐야 할 권리는 을구 1번 주택임차권의 유용준 씨 보증금 125,000,000원입니다. 전입일은 2022.02.07, 확정일자는 2021.12.23으로 기재되어 대항력 있음과 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다.
그런데 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 2026.06.09. 제출된 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 있습니다. 따라서 확약이 실제 이행된다는 전제에서는 매수인 인수는 0원입니다. 원래 배당구조에서는 부족분이 발생하지만, 그 부족분 자체를 매수인이 인수하는 구조는 확약으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56942 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 255-7 성암빌라 비동 2층202호 경기도 수원시 장안구 수원천로442번길 24-1 |
| 물건종류 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강인성 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,660,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.11 발급 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 임차권과 확약
등기상 갑구 5번 압류를 기준권리로 보고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정과 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 을구 1번 임차권의 보증금은 125,000,000원이고, 전입·확정일자 및 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사가 가능합니다. 다만 2026.06.09. 확약서가 제출된 점이 이 사건의 핵심 변수입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수는 0원*
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유용준 | 주거 (임차권등기) | 125,000,000원 | 有 | 有 | 0원* |
* 원래 예상배당 구조에서는 보증금 125,000,000원 중 80,025,800원이 배당되고 44,974,200원 부족분이 매수인 인수로 계산되지만, 위 확약의 효력이 실제로 이행된다는 전제에서는 해당 부족분의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 유용준 보증금 | 125,000,000원 | 80,025,800원 | 부족분 44,974,200원* |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 133,660,544원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 배당재원이 81,900,000원이고, 집행비용과 임차인 우선변제 배당 후 후순위 권리에는 배당이 없습니다. 계산상 부족분은 44,974,200원이나, 앞서 확인한 확약으로 매수인 실질 인수는 0원으로 정리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 연무동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 위치하고, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 조적조 슬래브위 기와지붕 지층-2층건의 2층 202호입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합이며, 가축사육제한구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인이 최우선. 2026.06.09. 제출 확약서의 실제 원본과 문언, 제출 주체, 임차권등기 말소 이행 여부를 반드시 확인하세요.
- 대항력과 인수를 혼동하지 않기. 등기상·임차자료상 대항력은 있으므로, 확약이 무효이거나 이행되지 않을 경우 보증금 125,000,000원의 인수 문제가 다시 발생할 수 있습니다.
- 회차 하락의 함정. 데이터상 2회·3회 유찰 시 계산상 매수인 인수액은 각각 69,101,940원·85,991,358원으로 증가합니다. 확약 효력이 유지되는지 회차별로 재확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 주택도시보증공사 가압류 301,630,519원, 경매개시 청구 133,660,544원은 현재 배당을 받지 못하는 구조입니다.
- 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 = 무조건 저가”는 아니다
이 사건은 현재 최저매각가가 81,900,000원까지 내려와 있지만, 가격 숫자 하나만 보고 판단하면 위험합니다. 핵심은 125,000,000원 대항력 보증금입니다. 확약이 없다면 유찰이 깊어질수록 매수인 인수액이 커지는 전형적인 구조지만, 본건에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어 현재 분석상 실질 인수는 0원입니다.
결국 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’만이 아니라 확약의 효력을 실제로 확보할 수 있느냐입니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 현재 회차의 81,900,000원이 실질취득 기준이지만, 확약이 흔들리면 같은 숫자의 낙찰가에서도 매수인이 부담해야 할 보증금 문제가 다시 살아납니다. 따라서 입찰 전 확약서 원본과 임차권등기 말소 절차를 가장 먼저 확인하는 사건입니다.
