수원지방법원 2025타경57066. 용인시 기흥구 신갈동 신미주아파트 102동 704호, 84.96㎡형 아파트입니다. 소유자는 주식회사제이앤비홀딩스이고, 2022년 영등포농업협동조합의 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 영등포농업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 8번 임차권등기가 핵심입니다. 임차인 이춘분은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자 및 배당요구도 갖추어 대항력과 우선변제권이 있습니다.
그렇다고 현재 회차에서 인수액이 발생하는 것은 아닙니다. 배당표상 매각가 250,600,000원에서 집행비용 4,308,400원을 먼저 공제하고 임차인에게 210,000,000원이 전액 배당된 뒤, 영등포농업협동조합 근저당권에는 36,291,600원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰가가 더 내려가면 이야기가 달라집니다. 2회 유찰 시 임차보증금 37,835,880원, 3회 유찰 시 89,725,117원이 각각 미배당 인수액으로 잡혀 있어, 단순히 최저가만 낮아진다고 실질취득가도 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 14-4 신미주아파트 102동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 방3·거실겸주방·욕실겸화장실2·보일러실·발코니 등 |
| 건물 | 1995.02.24. 사용승인 · 철근콘크리트 벽식구조 · 평스라브지붕 · 20층 건물 내 제7층 제704호 |
| 소유자 | 주식회사제이앤비홀딩스 |
| 최근 소유권 취득 | 2020.03.23. · 거래가액 222,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 250,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 117,024,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 핵심 규제·정비 | 정비예정구역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 · 성장관리권역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 임차인은 살아 있지만, 현재 회차는 인수 0원
가장 중요한 기준점은 2022.04.19. 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤의 2025.07.07. 가압류와 2025.07.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘분 을구 8번 임차권등기 | 210,000,000원 | 2013.02.04. / 2021.08.17. | 有 | 有 | 현재 0원 |
이춘분은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추었고 2023.12.19. 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 현재 승계액 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득가는 낙찰가 250,600,000원 + 인수 0원 = 250,600,000원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 가격 메리트가 있다
신미주 단지의 같은 84.96㎡형 최근 거래 12건은 2025.03~2026.07 구간에 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 345,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 375,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가는 72.5%이고, 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 352,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 8 | 326,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 8 | 333,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 5 | 358,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 18 | 339,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 12 | 372,500,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 348,375,000원 |
전체 12건 평균은 348,375,000원이고, 최근 12개월 9건 평균은 345,666,666원입니다. 현재 최저가 250,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 72.5% 수준입니다. 최신 거래 375,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 12개월과 과거 거래를 비교한 추세는 -3.0%로 최근 흐름이 하락 방향입니다. 따라서 단순히 과거 전체 평균만 보고 낙관하기보다는 최근 거래와 하락 추세를 함께 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 250,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,308,400원 |
| 1. 임차인 이춘분 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 영등포농업협동조합 | 134,400,000원 | 36,291,600원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 영등포농업협동조합 | 8,440,727원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당에서는 임차인 보증금이 전액 지급됩니다. 영등포농업협동조합은 근저당권에 36,291,600원이 배당되고, 갑구 8번 가압류는 미배당으로 남습니다. 보증금 전액 배당에 따라 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 실질취득가 시나리오
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 250,600,000원 | 0원 | 250,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 175,420,000원 | 37,835,880원 | 213,255,880원 |
| 3회 유찰 시 | 122,793,999원 | 89,725,117원 | 212,519,116원 |
이 시나리오의 핵심은 유찰이 반복될수록 매각가만큼 실질취득가가 내려가지는 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 매각가는 175,420,000원이지만 임차보증금 인수 37,835,880원이 붙어 실질취득가는 213,255,880원이 됩니다. 3회 유찰 시에도 매각가 122,793,999원에 인수 89,725,117원을 합쳐 실질취득가는 212,519,116원입니다. 따라서 이 물건은 현재 회차의 250,600,000원과 추가 유찰 후 212,000,000원대의 실질취득가를 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 신갈동 소재 신갈중학교 남서측 인근으로 아파트 단지·학교·노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1995년 사용승인된 20층 건물의 7층 세대이며 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 정비예정구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리권역 등이 포함되어 있습니다.
- 정비 이슈. 매각물건명세서 비고에 2030 용인시 도시주거환경정비기본계획에 의거한 기흥8주택재건축 정비예정구역 지정 내용이 있습니다.
- 환금성. 신미주 247세대의 동일 84.96㎡ 거래가 12건 확인되며, 최근 거래 범위는 320,000,000원~400,000,000원입니다.
- 시장 추세. 최근 12개월 평균 대비 과거 거래 흐름은 -3.0%로 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 실질취득가 확인. 최저가 250,600,000원과 현재 인수 0원을 합친 실질취득가는 250,600,000원입니다.
- 임차인 권리 재확인. 이춘분은 대항력·우선변제권이 있어 임차보증금 배당액이 줄어들면 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 유찰 후 가격은 인수액과 함께 계산. 2회 유찰 시 실질취득가 213,255,880원, 3회 유찰 시 212,519,116원으로 단순 최저가보다 높아집니다.
- 시세는 최근 기준으로 판단. 최근 12개월 평균 345,666,666원, 최신 거래 375,000,000원과 비교하고 최근 추세 -3.0%를 함께 반영하세요.
- 점유·임대관계. 현장조사 시 이해관계인 부재로 상세 임대관계는 미상이고 내부도 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 곧 무조건 싸짐은 아니다”
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다, 그 보증금이 어느 회차에서 얼마까지 배당되는가입니다. 현재 회차 250,600,000원에서는 이춘분의 보증금 210,000,000원이 전액 우선변제되어 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득가는 250,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 345,666,666원과 최신 거래 375,000,000원에 비해서도 현재 가격은 낮습니다.
하지만 유찰이 더 진행되면 임차보증금 일부가 매수인에게 넘어옵니다. 2회 유찰에서는 매각가가 175,420,000원까지 내려가도 인수 37,835,880원이 붙어 실질취득가가 213,255,880원이 되고, 3회 유찰에서는 매각가 122,793,999원에 인수 89,725,117원이 붙어 실질취득가가 212,519,116원이 됩니다. 결국 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 매각가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득가입니다. 현재 회차는 권리 리스크를 감안해도 가격 메리트가 있는 구간이고, 추가 유찰 시에는 인수액이 얼마나 늘어나는지를 반드시 같이 계산해야 합니다.
