수원지방법원 2025타경57071. 수원 장안구 파장동 트윈하우스 비 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 등기상 후순위 압류나 가압류보다 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 한현민입니다. 전입은 2020.06.26, 점유개시는 2020.06.27, 확정일자는 2020.04.17이고 보증금은 232,000,000원입니다. 이후 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리가 됐기 때문에 임차인은 본래 말소기준보다 선순위에 해당합니다.
그 상태라면 매각대금에서 보증금을 전부 배당받지 못하는 만큼 매수인 인수 문제가 발생합니다. 실제 배당 계산에서도 현 회차 163,100,000원 매각을 가정하면 임차인 배당은 160,016,600원이고, 배당표상 부족분은 71,983,400원입니다. 다만 2026.05.21 제출된 확약서가 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 정확도 규칙상 한현민에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 606-9 트윈하우스 비 3층 301호 · 도로명 경기도 수원시 장안구 파장천로30번길 81 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 방3·발코니·거실·주방·욕실2·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김석진 · 2020.07.24 소유권이전 · 원인 2019.07.01 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 한현민의 전입일 2020.06.26과 점유개시일 2020.06.27이 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 실제 임차인은 한현민 1명이며 보증기관 승계로 중복 집계되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한현민 | 건물의 전부 | 232,000,000원 | 2020.06.26 / 2020.04.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 확약 후 0원 |
말소기준 이후의 수원시 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019.07.09 설정됐던 안양저축은행 근저당권 3건은 2020.06.19 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 233,000,000원, 현재 최저매각가는 163,100,000원으로 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 여기서 중요한 것은 선순위 임차인 때문에 최저가만 낮아진다고 실질취득도 함께 낮아지는지 여부입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 임차인 부족분 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 71,983,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 120,228,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 153,919,542원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져, 낙찰가 하락분이 곧바로 매수인 인수 증가로 이어지는 대항력 인수형이었습니다. 즉 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조였습니다. 이번 사건은 확약이 그 연결고리를 끊어 각 회차에서 한현민의 실질 인수를 0원으로 만든다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 한현민 보증금 · 우선변제 | 232,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 한현민의 보증금 부족분은 71,983,400원이나, 2026.05.21 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원수일중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·발코니·거실·주방·욕실2·현관 등을 갖춘 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수와 위생설비, 도시가스 난방, 소화전, 승강기, 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 물건의 인수 0원 판단 근거입니다.
- 배당 구조 구분. 배당표상 임차인 부족분 71,983,400원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고, 한현민의 전입·점유는 그보다 앞섭니다.
- 후순위 권리. 수원시 압류·강제경매개시결정·국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
- 가격 판단. 감정가 233,000,000원에서 1회 유찰돼 163,100,000원이 됐다는 할인 구조와 시장가격 판단은 구분해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 완전히 달라집니다. 한현민은 말소기준보다 앞선 전입과 점유, 확정일자를 가진 대항력 임차인이고 보증금은 232,000,000원입니다. 현 회차 매각가 163,100,000원에서는 배당표상 71,983,400원이 부족해 원래라면 매수인 인수형으로 보아야 합니다.
그러나 2026.05.21 제출된 확약서가 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소를 명시하고 있어 한현민에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 해소됐습니다. 다만 감정가 70%라는 숫자만으로 시장가격 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
