수원지방법원 2025타경57138. 경기도 화성시 영천동 847-6 아너스카이주건축물제1동 10층 1001호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사에스엔피제네틱스이고, 이용상태는 공장(지식산업센터 등)입니다. 2022년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 적정하다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 2,657,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔고, 1회 유찰 상태입니다. 그런데 본건 1001호에 대한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57138 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 847-6 아너스카이주건축물제1동 10층1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로23길 93 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터 등) |
| 토지이용 | 준주거지역 · 공업용 · 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 토지면적 / 공시지가 | 3,710.0㎡ · 1,603,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에스엔피제네틱스 |
| 감정가 / 최저가 | 3,796,000,000원 / 2,657,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 3,130,073,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2022년 4월 25일의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2022년 4월 29일 소유권이전 관련 말소가 이어졌습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)이 본 분석의 말소기준권리입니다. 이후 갑구 5번 가압류, 갑구 6번 강제경매개시결정, 갑구 7번 가압류, 갑구 8번 압류, 갑구 10번 임의경매개시결정, 갑구 11번 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인은 1015호, 본건 1001호와 구분
현황조사상 확인된 임차인은 (주)지더블유아이비 (조태용)이며, 점유 호실은 아너스카이 10층 1015호 21.0000㎡입니다. 전입일은 2024.10.21이고, 전입신고가 말소기준권리 이후로 기재되어 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금은 미상으로 기재되어 있어, 1015호 임차관계에 대해서는 추가 서류 확인이 필요합니다. 본건 목적물은 10층 1001호이므로 1015호 임차관계를 본건 1001호의 임차관계로 동일시해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 호실 | 전입일 | 임대료 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)지더블유아이비 (조태용) | 아너스카이 10층 1015호 21.0000㎡ | 2024.10.21 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
③ 가격·배당 — 현재 회차는 26.572억
현재 회차의 가정 매각가는 2,657,200,000원입니다. 감정가 3,796,000,000원 대비 70%이고 1회 유찰이 반영된 가격입니다. 배당자료에서는 집행비용 추정 28,972,000원을 먼저 반영하고, 국민은행 근저당에 2,628,228,000원이 배당됩니다. 이후 가압류 2건에는 예상배당이 0원으로 표시되고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 28,972,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 3,600,000,000원 | 2,628,228,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사삼현비앤이 | 351,499,470원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 재단법인 백신글로벌산업화기반구축사업단 | 3,841,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 7,792,699,470원, 총 예상배당은 2,628,228,000원, 미배당은 5,164,471,470원으로 계산되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 결과에 따라 변동 가능하다고 기재되어 있습니다.
④ 입지·이용상태 — 지식산업센터 중심의 공업용 물건
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재, “기흥동탄IC” 남측 인근으로 지식산업센터(공장), 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성된 지역입니다. 감정평가에서는 주위환경이 대체로 보통시 된다고 평가합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하며, 교통상황은 대체로 보통시 된다고 평가합니다.
- 이용상태. 본건 기호(1~16)는 일괄 공장(지식산업센터 등)으로 이용 중입니다. 본건 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 11층 건물로 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 자연녹지지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등이 기재되어 있으며, 토지이용상황은 공업용, 지목은 공장용지입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목적물 동일성. 본건은 1001호이고 현황조사상 확인된 임차인은 1015호입니다. 호실을 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저매각가 2,657,200,000원이 감정가의 70%이지만, 본건의 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 할인 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 권리 확인. 2022년 4월 29일 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 임차 확인. 1015호 임차인은 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 판단되지만 보증금이 미상이므로 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 결과에 따라 변동 가능하다고 기재되어 있으므로 최종 배당표를 대조해야 합니다.
- 회차 전략. 2회 유찰 시 1,860,040,000원, 3회 유찰 시 1,302,028,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 자료와 실제 점유·사용 현황을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저렴”
이 물건의 핵심 장점은 권리 인수 부담이 0원이라는 점입니다. 2022년 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조가 확인되고, 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별도의 문제입니다. 현재 최저매각가는 2,657,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 본건 1001호의 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리분석보다 1001호의 실제 시장가격 검증에 있습니다.
