수원지방법원 2025타경983. 경기도 안성시 양성면 노곡리 733에 위치한 자원순환관련시설 및 토지의 경매입니다. 토지면적은 2,635㎡, 지목은 잡종지이며, 지상에는 일반철골구조의 단층 건물들이 자원순환관련시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 박광순, 경매신청채권자는 신한은행입니다.
처음 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 14억 원대의 부동산이 두 번 유찰되면서 현재 최저가가 6억 원대로 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 수치가 곧 시장가치 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세를 확인하지 못한 상황이고, 시설의 특수성 및 정리 비용을 고려하면 할인폭 자체만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
특히 2026년 9월 4일 제출된 80,000,000원 공사대금 유치권 신고는 단순한 후순위 등기권리와 성격이 다릅니다. 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있으므로 유치권이 확정적으로 존재한다고 볼 수도, 낙찰로 당연히 소멸한다고 볼 수도 없습니다. 입찰 전 가장 먼저 검증해야 할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경983 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 노곡리 733 도로명주소: 경기도 안성시 양성면 범티길 64-35 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설 및 그 건부지 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물(휴게실·야외창고) 및 제시외 물건(관정) 포함 |
| 토지 | 2,635㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 공업기타 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 단층 건물 · 사용승인일 2020.01.18 |
| 실제 이용 | 자원순환관련시설 |
| 소유자 | 박광순 (2020.09.17 소유권보존등기) |
| 감정가 | 1,414,175,000원 |
| 최저매각가 | 692,945,750원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 152,939,127원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 유치권 신고 | 80,000,000원 공사대금 · 성립 여부 불분명 |
| 임대관계 | 임차인 신고내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 유치권은 별개다
먼저 말소기준권리부터 정확히 살펴봐야 합니다. 초기 압류는 2020년 11월 3일 안성시 명의로 설정됐지만, 2020년 11월 24일 해제로 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이미 말소된 압류를 현재 살아 있는 말소기준권리로 그대로 적용하는 것은 부적절합니다.
현재 확인되는 유효한 선순위 담보권으로는 2021년 4월 5일 설정된 신한은행 근저당권 2건이 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액은 각각 360,000,000원과 187,200,000원이며, 현존 등기의 순위관계상 이들 근저당권을 중심으로 매각에 따른 소멸 범위를 검토해야 합니다. 최종 말소기준 및 토지·건물별 권리관계는 원본 등기로 재확인해야 합니다.
임차인·점유 및 유치권
유치권이 적법하게 성립한 경우에는 낙찰 후 인도 및 사용에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. 반면 단순한 신고만으로 유치권이 인정되는 것은 아닙니다. 공사계약·기성금·채권 발생 시기·변제기·점유의 계속성·점유 개시 시점· 피담보채권과 목적물의 견련성 등을 확인해야 합니다.
계산상 인수액 0원과 유치권 위험이 없다는 판단은 전혀 다릅니다. 신고금액 전액이 매수인의 확정 인수채무라는 뜻도 아니지만, 권리 해결·인도 지연 및 분쟁 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 692,945,750원으로 감정가 1,414,175,000원의 49% 수준입니다. 이미 두 차례 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저가와 채권 미배당 규모가 어떻게 달라지는지 확인할 필요가 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 692,945,750원 | 49% | 30,101,293원 |
| 3회 유찰 시 | 485,062,024원 | 34% | 235,906,181원 |
| 4회 유찰 시 | 339,543,416원 | 24% | 379,727,777원 |
추가 유찰 가격은 회차별 가정치이며 실제 매각일정 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당은 배당 추정치이고 매수인의 법적 인수채무를 의미하지 않습니다.
특히 현장에는 제시외 시설과 이동 가능한 컨테이너박스, 고철 및 폐전선, 철거폐기물이 존재합니다. 감정평가에서 제외된 물건이 있거나 인도·정리 비용이 발생할 경우, 입찰금액 외 추가 지출이 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 692,945,750원 가정)
현재 최저매각가를 그대로 매각대금으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 공제하고 신한은행 근저당권 및 후순위 가압류 채권자에게 순차적으로 배분하는 계산입니다. 다만 근저당권 일부 이전, 동일채권 중복 가능성, 세금의 우선순위가 실제 배당에 영향을 줄 수 있어 법원의 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,329,458원 |
| 1. 신한은행 · 을구 1번 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 신한은행 · 을구 2번 근저당 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 3. 신용보증기금 · 가압류 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 4. 소상공인시장진흥공단 · 가압류 | 24,419,430원 | 10,416,292원 |
| 5. 이동농업협동조합 · 가압류 | 16,098,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 713,717,585원 | 683,616,292원 |
| 채권 미배당액 | — | 30,101,293원 |
신한은행 배당은 근저당권 채권최고액을 적용한 기계적 추정치이며, 실제 피담보채무 잔액이나 신청채권자의 확정 배당액이 아닙니다. 특히 신용보증기금의 근저당 일부 이전 및 별도 가압류가 중복되는지는 추가 검증이 필요합니다. 당해세·우선배당 세금 및 다른 우선채권은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 양성면 노곡리 소재 미곡초등학교 남서측 원거리, 장서리 파인크리크CC 북측 인근입니다. 농가주택·소규모 창고·전답·임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진입이 가능합니다. 근거리에 일반버스정류장이 있지만 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 편의성은 다소 불편한 편입니다. 특수시설의 운영을 위해서는 화물차량 진입 및 회차 가능 여부도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 면적은 2,635㎡입니다. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(양성20·혼합형), 성장관리권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 자원순환관련시설로 이용 중인 일반철골구조 단층 건물들로, 사용승인일은 2020.01.18입니다. 판넬 마감 및 플라스틱 창호 등이 확인되며 기본적인 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 제시외 시설. 휴게실, 야외창고 및 관정이 일괄매각에 포함됩니다. 부지에는 철제기둥 그물망 시설, 비막이 시설, 휴게시설, 철제펜스와 컨테이너박스 등이 있으며, 이동이 용이한 컨테이너박스는 감정평가에서 제외됐습니다.
- 현장 정리. 고철·폐전선·철거폐기물 등 사업 관련 물품이 산적해 있습니다. 물품의 소유권, 폐기물 해당 여부, 처리 주체 및 실제 정리 비용이 확인돼야 합니다. 모든 적치물이 낙찰자의 소유가 된다고 단정할 수 없습니다.
- 규제. 가축사육제한 및 성장관리계획 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역도 기재돼 있으나 해당 표기는 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우를 대상으로 합니다. 이 물건의 취득 및 활용에 해당 허가가 필요한지는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 토지와 특수목적 산업시설의 결합 물건입니다. 일반 주거시설보다 활용 목적 및 매수 후보가 제한될 수 있고, 사업 관련 인허가의 유지·승계 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 없어 환금성을 가격으로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 전 핵심 체크리스트
- 유치권 80,000,000원. 창조건설에프앤아이 측의 실제 공사 수행 및 미지급 공사대금 존재 여부를 확인하세요. 신고인 안철균의 권한, 공사계약서, 세금계산서, 기성 내역, 채권 변제기와 목적물 점유 상태를 조사해야 합니다. 유치권이 성립하지 않는다는 주장만으로 위험을 제거할 수는 없습니다.
- 토지·건물별 등기 대조. 건물 등기에는 신한은행 근저당권의 공동담보로 토지와 가동이 표시됩니다. 각 매각목록의 소유권, 담보권 순위, 공동담보 관계, 토지에 별도로 설정된 권리를 확인하세요. 2020.11.03 압류는 이미 해제된 이력이 있으므로 말소기준권리를 다시 대조해야 합니다.
- 신용보증기금 중복 배당 여부. 126,644,809원의 근저당 일부 이전과 126,000,000원 가압류 청구가 동일 채권에 근거한 것인지 확인하세요. 배당 추정표에서 같은 채무가 이중으로 인정되지 않도록 실제 채권신고 및 배당요구를 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 안성시와 국 명의 압류 중 실제 남아 있는 권리를 구분하고, 체납세액·법정기일·당해세 해당 여부 및 우선배당 가능성을 확인하세요. 추정 배당표의 채권별 배당액은 변경될 수 있습니다.
- 임대차·점유 조사. 임차인 신고가 없다는 이유만으로 무점유 또는 명도 부담이 없다고 가정해서는 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 운영자, 제3자 사용관계, 점유자 및 계약 내용을 조사하세요.
- 폐기물·환경 책임. 고철, 폐전선, 철거폐기물의 실제 수량·소유권·폐기물 여부·반출 가능성 및 처리 비용을 조사해야 합니다. 필요하면 환경 관련 전문기관에 확인하고, 부지 오염과 원상복구 위험도 검토하세요.
- 제시외 물건 및 경계. 휴게실·야외창고·관정은 일괄매각에 포함되지만 이동식 컨테이너박스는 평가에서 제외됐습니다. 철제시설물과 사업용 자재의 소유권, 토지 경계, 매각 포함 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 실제 취득원가. 낙찰가만 계산하지 말고 취득 관련 세금과 비용, 시설 정비비, 폐기물 처리비, 유치권 분쟁 대응비용 및 점유 해소 비용을 별도 항목으로 검토하세요. 현재 실질취득 총액은 확정할 수 없습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가 49%까지 하락했지만, 이는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 산업용지·창고·자원순환시설의 거래 사례와 부지의 다른 활용 가능성을 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 2026.10.27 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권신고서 및 관련 법원 기록을 확인하세요. 매각조건과 추가 신고 여부가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “반값에 가까워도 안전한 물건은 아니다”
안성 양성면 노곡리 733 자원순환시설은 감정가 1,414,175,000원에 비해 현재 최저매각가가 692,945,750원으로 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 할인율을 투자수익 가능성으로 바로 연결하는 것은 위험합니다.
기존 신한은행 근저당권과 후순위 가압류 등은 통상적인 매각 소멸 구조로 분석할 여지가 있고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 80,000,000원 유치권 신고의 성립 여부, 세금 압류의 실제 배당 영향, 토지·건물 공동담보 관계, 임대·점유 상태, 폐기물과 시설의 처리 부담은 충분히 해결됐다고 볼 수 없습니다.
더구나 자원순환시설은 일반적인 주거용 부동산보다 인허가와 운영 목적의 영향을 크게 받을 수 있는 특수물건입니다. 시세 자료가 확인되지 않은 상태에서 감정가 49%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 고위험·입찰 보류 및 실사 우선입니다. 유치권 성립 여부와 실제 점유 관계를 먼저 해소하고, 세금·환경·시설 정리 비용 및 토지·건물별 권리를 확인한 후 실질취득원가와 독립적인 시장가치를 비교해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 얼마나 낮아졌느냐보다, 낙찰 후 무엇을 인수하거나 해결해야 하느냐에 있습니다.
