수원지방법원 2025타경983. 안성시 양성면 노곡리 733의 토지와 건물이 일괄매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 자원순환관련시설로 이용 중이고, 토지는 면적 2,635㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업기타입니다. 감정가는 1,414,175,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 989,922,500원입니다.
권리관계만 보면 임차인은 확인되지 않았고, 현재 매각가를 가정한 배당표에서도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 압류·가압류와 근저당이 다수 얽혀 있고, 특히 국세·지방세 압류 7건은 당해세 여부에 따라 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다. 여기에 휴게실·야외창고·관정 등 제시외 시설과 고철·폐전선·철거폐기물 등이 현장에 존재하는 것으로 기재돼 있어, 일반적인 건물 경매보다 현장 확인 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경983 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 노곡리 733 · 경기도 안성시 양성면 범티길 64-35 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설 |
| 토지 | 2,635㎡ · 잡종지 · 공업기타 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 박광순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,414,175,000원 / 989,922,500원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 152,939,127원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 세금압류는 별도 확인
임차인 없음. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준일은 2020.11.03 안성시 압류로 잡혀 있으며, 이 압류에는 2020.11.24 해제에 따른 말소등기가 이어집니다. 이후 신한은행 근저당 2건과 신용보증기금·소상공인시장진흥공단·이동농업협동조합의 가압류, 국·안성시의 압류 및 경매개시결정이 이어져 있습니다.
을구에는 2021.04.05 신한은행 근저당권이 각각 360,000,000원, 187,200,000원의 채권최고액으로 설정돼 있습니다. 2025.09.08에는 을구 1번 근저당권 중 126,644,809원이 신용보증기금에 일부 이전된 등기도 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%, 시세자료 없이 할인율만 확인
현재 최저매각가는 989,922,500원으로 감정가 1,414,175,000원의 70%입니다. 다만 동일 용도·입지의 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 989,922,500원 | 0원 | 263,905,690원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 692,945,750원 | 30,101,293원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 485,062,024원 | 235,906,181원 | 0원 |
현재 회차에서는 계산상 채권자 청구액 713,717,585원이 전액 배당되고 소유자에게 263,905,690원이 남습니다. 2회 유찰 가격에서는 미배당이 30,101,293원, 3회 유찰 가격에서는 235,906,181원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 989,922,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,299,225원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 24,419,430원 | 24,419,430원 |
| 갑구 13번 가압류 · 이동농업협동조합 | 16,098,155원 | 16,098,155원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 263,905,690원 |
집행비용은 12,299,225원으로 계산되어 있으며, 채권자 총 청구액 713,717,585원은 현재 회차에서 전액 배당되는 시나리오입니다. 당해세가 존재하면 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 2개 모두 자원순환관련시설로 이용 중입니다.
- 건물. 지상 1층 일반철골구조 건물이며 사용승인일은 2020.01.18입니다. 판넬마감과 플라스틱 창호, 기본적인 위생·급배수 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 면적 2,635㎡, 잡종지, 공업기타 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 238,500원/㎡입니다.
- 입지. 미곡초등학교 남서측 원거리, 파인크리크CC 북측 인근이며 농가주택·소규모 창고·전답·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 근거리 일반버스정류장의 운행빈도를 감안할 때 대중교통 편의성은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(양성20, 혼합형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 제시외 시설과 적치물 확인
일괄매각이며 제시외 건물인 휴게실·야외창고와 제시외 물건인 관정이 포함됩니다. 토지와 시설은 자연순환관련시설의 건부지 및 시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 지상에 철제기둥 그물망 시설과 비막이 시설이 있습니다.
- 휴게시설과 컨테이너박스, 철제펜스가 있습니다.
- 사업재료인 고철·폐전선·철거폐기물이 산적해 있습니다.
- 컨테이너박스는 이동이 용이해 평가에서 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건의 실제 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 휴게실·야외창고·관정은 포함되고, 이동이 용이한 컨테이너박스는 평가에서 제외돼 있습니다.
- 적치물 확인. 고철·폐전선·철거폐기물과 철제시설의 소유관계·철거 및 반출 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 부동산이 아니라 자원순환관련시설로 이용 중인 특수용도 물건입니다. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘세금·현장·용도’가 승부처
이 물건의 가장 분명한 장점은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저가 989,922,500원에서는 배당 계산상 채권자 청구액도 전액 충족되고 소유자 잔여액 263,905,690원이 남습니다.
하지만 이를 곧바로 안전하고 저렴한 물건으로 해석하면 안 됩니다. 국세·지방세 압류가 7건이고, 자원순환관련시설이라는 특수용도에 더해 제시외 시설과 고철·폐전선· 철거폐기물 등이 현장에 존재합니다. 또 시세 비교자료가 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 실제 판단의 핵심은 세금과 현장 상태·용도 적합성입니다.
