수원지방법원 2025타경990. 평택시 칠원동 평택지제역동문디이스트4단지 407동 9층 903호 아파트입니다. 실거래 비교 면적은 전용 84.9718㎡로 매칭돼 있습니다. 소유자 이현진은 2022.01.14 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 558,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 434,500,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 등기된 현대캐피탈 주식회사·삼성카드 주식회사·이천축산업협동조합·신한카드 주식회사의 가압류와 2025.12.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 예상배당에서는 신한은행도 전액 회수하지 못하지만, 그 미배당은 채권자 측 부족분일 뿐 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 595 평택지제역동문디이스트4단지 407동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 26층 건물 중 9층 903호 |
| 전용면적 | 84.9718㎡ |
| 소유자 | 이현진 (2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 558,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 396,470,743원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 “미상임”으로 기재돼 있습니다. 등기상 핵심은 2022.01.14 주식회사신한은행 근저당입니다. 2019.12.20 주식회사우리은행 근저당 77,000,000원은 2022.01.14 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 판단 기준은 감정가가 아니라 최근 12개월 실거래
같은 단지의 매칭 면적 84.97㎡ 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 338,750,000원, 최신 거래는 2026.09 340,000,000원, 표본 최저는 330,000,000원, 최고는 358,000,000원입니다. 현재 최저가 249,900,000원은 최근 12개월 평균의 73.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 16 | 332,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 15 | 358,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 13 | 358,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 338,750,000원 |
감정가 357,000,000원만 보면 최신 거래 340,000,000원보다 높은 수준이지만, 이미 1회 유찰돼 현재 최저가는 249,900,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 현재 실질취득 249,900,000원과 최근 실거래를 직접 비교해야 합니다. 그 기준에서는 현재 최저가가 최근 12개월 거래 최저 330,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 434,500,000원 | 245,601,400원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,438,616원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 46,015,036원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이천축산업협동조합 | 31,523,631원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,060,556원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,454,751원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,298,600원 뒤 신한은행에 245,601,400원이 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당은 299,391,190원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 249,900,000원 | 245,601,400원 | 299,391,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 373,311,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 425,055,905원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서는 채권자 회수율과 매수인의 실질취득가를 분리해서 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 249,900,000원으로 그대로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정요항표상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 9층 903호이며, 위생 급·배수시설·난방설비·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 평택지제역동문굿모닝힐맘시티4단지, 총 921세대, 사용승인 관련 기준일은 2019.08.27입니다.
- 거래. 매칭 면적 84.97㎡ 최근 12개월 실거래 12건, 평균 338,750,000원, 최저 330,000,000원, 최고 358,000,000원입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신촌지구), 공시지가 1,154,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.01.14 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 실제 점유 상태를 현황조사·매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 357,000,000원보다 최근 12개월 평균 338,750,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선 비교 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 현재 회차. 실질취득 249,900,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%이며, 최근 거래 최저 330,000,000원보다 낮은 가격대입니다.
- 배당과 인수 구분. 총 미배당 299,391,190원이 발생해도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 돋보이는 현재 회차
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 최저가 249,900,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 338,750,000원의 73.8% 수준이고, 최신 거래 340,000,000원 및 최근 거래 최저 330,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 357,000,000원 자체는 최근 실거래보다 높지만 1회 유찰로 가격 구조가 달라졌습니다. 다만 감정요항표의 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 점유 상태는 입찰 전에 반드시 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 현재 회차에서 실거래 대비 경쟁력이 확인되는 물건으로 볼 수 있습니다.
