수원지방법원 2025타경1004. 평택시 고덕면 궁리 ‘고덕하늘채시그니처’ 124동 17층 1704호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2021.06.17 주식회사하나은행 근저당권 262,900,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행의 추가 근저당 60,000,000원과 케이뱅크·케이비국민카드·신용보증기금·삼성카드의 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 문창례의 전입일은 2025.03.18입니다. 말소기준권리인 2021.06.17 하나은행 근저당보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이번 물건의 핵심은 대항력 인수 위험보다는 201,600,000원이라는 현재 가격이 최근 거래 수준과 얼마나 차이 나는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 궁리 523 고덕하늘채시그니처 124동 17층1704호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 효덕새싹길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교 평형 | 59.949㎡ |
| 소유자 | 김정현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 270,267,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.06.17 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 을구 2번 하나은행 근저당권과 갑구의 가압류 4건, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 매각가 201,600,000원에서는 집행비용을 제외한 197,977,600원이 선순위 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리들은 미배당이 발생합니다. 후순위가 배당받지 못하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문창례 | 미상 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 전입신고가 2021.06.17 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 76.3%
고덕하늘채시그니처 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 264,166,666원, 최신 거래는 2026.08 279,000,000원이며, 현재 최저매각가 201,600,000원은 최근 12개월 평균의 76.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 14 | 279,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 18 | 258,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 22 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 25 | 265,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 13 | 267,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 12 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 15 | 262,000,000원 |
| 평균 | 59.949㎡ | 12건 | 264,166,666원 |
표본 거래가는 240,000,000원~289,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 264,166,666원입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 이 평균의 76.3%이므로, 현재 회차는 최근 실거래 가격대보다 낮은 구간입니다. 최신 거래 279,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 262,900,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 44,800,900원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,461,637원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,006,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 574,168,605원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 예상배당은 197,977,600원, 미배당은 376,191,005원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효덕초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독 및 다세대주택·농경지가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 북측에 평택고덕IC가 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 고덕하늘채시그니처는 1,884세대이며 준공일은 2021.02.26입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층 1704호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·화재탐지·소화전·CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못해 건축물현황도 등을 참고해 평가되었으므로 실제 내부상태는 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·농림지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등이 포함되며 공시지가는 1,056,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역 표기. 감정자료에는 지정기간 2023.6.21.~2026.6.20.의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저가 201,600,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 264,166,666원의 76.3%입니다. 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 문창례는 2025.03.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 명세서와 현황조사 원본에서 실제 점유관계를 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 선순위 하나은행 근저당도 전액 배당되지 않고, 후순위 권리는 미배당입니다. 다만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 141,120,000원, 3회 유찰 시 98,784,000원 시나리오가 있으므로 응찰 경쟁과 원하는 할인폭을 함께 고려할 수 있습니다.
- 내부상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 17층 전유부분의 실제 수리 상태와 점유 상태를 현장 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금·배당 변수. 2026.01.15 국의 압류가 등기되어 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 회차
이 물건의 말소기준은 2021.06.17 하나은행 근저당입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 문창례도 2025.03.18 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 신건이 아니라 이미 1회 유찰된 201,600,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 264,166,666원의 76.3%이고 최신 거래 279,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 수치만 놓고 보면 이번 회차는 권리 인수 부담 없이 최근 거래대보다 낮은 가격에 진입하는 구조입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 실제 점유부분, 폐문부재로 확인하지 못한 내부상태는 입찰 전 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
