수원지방법원 2025타경1011. 평택시 칠원동 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 105동 23층 2301호 아파트입니다. 소유자는 황재연이며 2019년 12월 23일 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 282,300,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 207,900,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 제이비우리캐피탈 근저당 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 이미 한 차례 유찰돼 감정가 300,000,000원에서 210,000,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12건의 실거래 평균은 298,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 297,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.3%이므로, 권리상 인수액이 없는 점까지 감안하면 현재 회차는 가격 비교가 명확한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1011 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 105동 23층 2301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.766㎡ · 25층 건물 중 23층 |
| 사용승인 | 2019.08.27 |
| 소유자 | 황재연 · 2019.12.23 소유권이전 · 거래가액 282,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 182,232,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2019년 12월 23일 수협은행 근저당입니다. 이후 제이비우리캐피탈주식회사의 2021년 근저당 2건과 수협은행 및 아이피에스에스제삼차유동화전문 유한회사의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 2.97억~3.10억 구간
평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 동일면적 74.77㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 298,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 297,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.77㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.08 | 74.77㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 74.77㎡ | 23 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 74.77㎡ | 22 | 298,000,000원 |
| 2026.07 | 74.77㎡ | 22 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 74.77㎡ | 9 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 74.77㎡ | 20 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 74.77㎡ | 17 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 74.77㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 74.77㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 74.77㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 평균 | 74.77㎡ | 12건 | 298,833,333원 |
최근 12건은 285,000,000원~310,000,000원에 형성돼 있고, 감정가 300,000,000원도 최근 거래 범위 안에 있습니다. 반면 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이번 물건에서는 최저가 210,000,000원이 곧 권리상 실질취득 기준액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 수협은행 근저당 | 207,900,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 제이비우리캐피탈 근저당 | 152,400,000원 | 0원 |
| 3. 제이비우리캐피탈 근저당 | 115,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 475,500,000원 가운데 예상배당은 206,260,000원, 미배당은 269,240,000원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 269,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 331,358,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 374,840,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행의 청구금액 182,232,793원이 예상배당 범위 안에 들어가지만, 2회 유찰 시 예상배당은 144,142,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 채권자의 미배당이 커져도 그것이 매수인 인수로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 칠원동 평택새빛초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지를 중심으로 일부 근린생활시설과 공공시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 23층이며 사용승인일은 2019.08.27입니다. 지역난방·도시가스·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·지하주차장·CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로는 서측 및 남측의 왕복 3차선·왕복 4차선 내외 도로와 연계됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신촌지구), 평지의 사다리형 아파트 부지입니다. 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 환금성. 852세대 단지이며 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 거래 범위는 285,000,000원~310,000,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 298,833,333원, 최신 거래 297,000,000원을 우선 기준으로 응찰가 상한을 검토하세요.
- 23층 비교. 2026년 8월 동일면적 23층 거래가 300,000,000원으로 확인됩니다. 본건도 23층입니다.
- 말소기준 확인. 2019.12.23 수협은행 근저당이 말소기준이며 이후 존속 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 명도·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 일정은 입찰 전 현황을 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비 중 공용부분 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목은 관리사무소를 통해 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 현재 가격도 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준은 수협은행 근저당이고 그 뒤의 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰돼 210,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 298,833,333원의 70.3%입니다. 최신 거래도 297,000,000원, 동일면적 23층 거래는 300,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 위험은 낮고, 현재 최저가는 최근 실거래보다 충분히 아래에 있는 유형”으로 정리할 수 있습니다. 최종 승부처는 권리보다는 실제 점유·관리비 상태와 입찰 경쟁을 감안해 어느 가격까지 써낼지 정하는 데 있습니다.
