의정부지방법원 2025타경1716. 가평읍 달전리 소재 집합건물 1층 117호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 소유자 김진영은 2017년 7월 28일 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 600,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 432,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2022년 무궁화캐피탈 근저당권, 2023년 가평군 압류, 2024년 국 압류, 2025년 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저매각가 135,485,000원에서는 집행비용을 제외한 132,788,210원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 무궁화캐피탈은 배당을 받지 못합니다. 그 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 91-1 1층 117호 · 도로명 경기도 가평군 가평읍 북한강변로 1076 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 · 3층 중 1층 117호 · 공실 |
| 소유자 | 김진영 (2017.07.28. 소유권이전 · 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 135,485,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 337,791,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2017년 하나은행 근저당 이후 설정된 무궁화캐피탈 근저당과 가평군·국의 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 현황 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 135,485,000원으로 감정가 395,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
오히려 확인되는 객관적 신호는 3회 유찰이라는 점입니다. 근린생활시설이고 현황 공실이며, 117호와 118호 사이 경계벽도 없는 상태여서 주거용 집합건물보다 수요층과 환금성이 제한될 수 있습니다. 최저가가 크게 낮아진 원인을 단순 할인기회가 아니라 시장성·사용성 검증 필요 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,696,790원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 432,000,000원 | 132,788,210원 |
| 3. 근저당 · 무궁화캐피탈주식회사 | 9,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 미배당 합계는 9,399,211,790원입니다. 이 금액은 후순위 채권의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남이섬가평선착장 북측 인근이며, 음식점·일반 점포·펜션·단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 117호로, 외벽은 강화유리·징크판넬·석재 등, 내벽은 강화유리 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 북측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형·평탄한 근린생활시설 건부지이며, 용도지역은 자연녹지지역입니다.
- 공시지가. 485,200원/㎡, 토지면적은 899.0㎡로 확인됩니다.
- 제한. 자연취락지구·자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 현장 확인. 117호와 118호 사이 경계벽이 없으므로 실제 경계 위치와 독립 출입·사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이지만 현장 점유상태가 매각기일까지 동일한지 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 가능 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 3회 유찰된 근린생활시설인 만큼 재매각 시 수요층이 충분한지 보수적으로 판단해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 무궁화캐피탈 근저당과 그 채권에 설정된 근질권 관련 등기까지 매각물건명세서·등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 가평군과 국의 압류가 존재했던 만큼 실제 배당과 체납 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 이 물건의 승부처는 권리 밖에 있다
이 사건은 임차인 보증금 승계가 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 따로 있습니다. 3회 유찰된 근린생활시설, 현황 공실, 그리고 117호와 118호 사이에 경계벽이 없다는 점입니다. 감정가 395,000,000원에서 최저가 135,485,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 그 할인율을 곧바로 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 사용성은 현장 검증. 이 물건은 바로 그 순서로 접근해야 합니다.
