수원지방법원 2025타경1018. 평택시 합정동 수아비스의 전용 114.19㎡ 아파트입니다. 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 219,800,000원입니다. 권리 구조만 보면 단순합니다. 소유자 박향숙 명의로 2016년 5월 4일 설정된 신한은행 근저당권 276,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 장지연 근저당, 정명훈 근저당, 롯데카드·신한카드 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 권리보다 목적물 표시 확인이 중요합니다. 등기사항증명서와 집합건축물대장에는 “6층 702호”로 기재되어 있지만, 2026년 1월 21일 현황조사보고서에는 6층에 601호·602호가 있고, 7층에 701호·702호가 존재한다고 적혀 있습니다. 동시에 채무자 겸 소유자 박향숙은 702호 전입세대 확인서에 등재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유 공간과 등기상 전유부분의 대응 관계를 반드시 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1018 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 965-8 수아비스 1동 6층702호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 평택5로34번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.19㎡ · 방4·거실·주방·욕실2 · 지하1층 지상7층 |
| 소유자 | 박향숙 · 2016.05.04 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 188,777,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.05.04. 신한은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 장지연 근저당 39,000,000원, 정명훈 근저당 20,800,000원, 롯데카드 가압류 7,829,363원, 신한카드 가압류 10,119,732원 및 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 정명훈 근저당 39,000,000원과 2022년·2024년 장지연의 경매개시결정은 이미 말소 또는 취하·취소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다는 낮지만, 시장은 하락 중
수아비스 전용 114.19㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 303,500,000원만 보면 최저가가 크게 낮아 보이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 추세가 더 중요합니다. 최신 거래는 2026년 1월 255,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 255,000,000원입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 이 최근 시세의 86.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 114.19㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 114.19㎡ | 7 | 352,000,000원 |
| 전체 평균 | 114.19㎡ | 2건 | 303,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.19㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
문제는 방향입니다. 최신 255,000,000원은 이전 352,000,000원보다 낮고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -27.6%입니다. 따라서 “전체 평균 303,500,000원 대비 최저가가 72.4%”라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 과거 고가 거래의 영향을 과대평가할 수 있습니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 낮지만, 하락 추세가 이미 확인된 상태라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 276,000,000원 | 215,922,800원 |
| 2. 근저당 · 장지연 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정명훈 | 20,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,829,363원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,119,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 353,749,095원 중 채권자 예상배당은 215,922,800원, 미배당은 137,826,295원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 219,800,000원 | 215,922,800원 | 137,826,295원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 153,860,000원 | 150,905,960원 | 202,843,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 248,354,923원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 말소기준 이후 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 신청채권액 188,777,720원보다 신한은행 예상배당 215,922,800원이 크지만, 2회 유찰 시 신한은행 예상배당은 150,905,960원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방4·거실·주방·욕실2 구조입니다.
- 입지. 평택고등학교 동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 접근을 포함한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로·주차. 북서측으로 중로와 접하고 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·엘리베이터·도시가스·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 공시지가 1,783,000원/㎡, 토지면적 730.0㎡입니다.
- 규모. 수아비스(965-8)는 총 8세대이며 사용승인일은 2016.01.05입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층·호수 대응 확인. 등기·집합건축물대장상의 6층 702호와 현황조사상 7층 702호가 어떤 관계인지 현장과 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 702호 전입세대 확인서에는 채무자 겸 소유자 박향숙이 등재되어 있습니다. 실제 점유 공간과 등기 목적물을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 219,800,000원은 최신 거래 255,000,000원의 86.2%이나, 최근 시세 추세가 -27.6%이므로 추가 하락 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 거래 표본. 동일면적 실거래가 전체 2건, 최근 12개월 1건에 불과해 단일 거래가 시세 판단에 미치는 영향이 큽니다.
- 후순위 권리. 후순위 근저당과 가압류의 미배당이 커져도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·집합건축물대장과 실제 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 볼 것은 ‘내가 사는 공간이 무엇인지’
권리만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류는 소멸하고, 임차인도 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 219,800,000원으로 2026년 1월 최신 실거래 255,000,000원보다 낮습니다.
하지만 그 두 장점보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 등기와 집합건축물대장은 6층 702호인데, 집행관 현황조사는 실제 702호가 7층에 있다고 적고 있다는 점입니다. 게다가 최신 거래가는 과거 352,000,000원에서 255,000,000원으로 내려와 시장 추세도 -27.6%입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하고 30% 유찰됐으니 싸다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 매력, 목적물 동일성은 반드시 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
