수원지방법원 2025타경41795. 평택시 고덕동 2265-3의 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층으로, 1층은 근린생활시설·계단실, 2층은 다가구주택, 3층은 다가구주택, 4층은 다가구주택과 옥탑다락으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2024.01.25.이며, 소유자는 주식회사팬트하우스입니다.

권리 순서는 비교적 분명합니다. 2024.02.07. 접수번호 6023의 병점신용협동조합 근저당 1,560,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 접수번호 6024의 추가 근저당 360,000,000원부터 김근우 전세권 150,000,000원, 김근우·권영훈 주택임차권등기, 경매개시결정까지 모두 뒤에 옵니다. 문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 확인된 임차인 대부분은 말소기준 이후 전입이지만, ‘곱미터’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2024.02.07. 을구 1번 병점신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당은 접수번호가 뒤이고, 김근우 전세권·주택임차권, 권영훈 주택임차권, 임의경매개시결정 역시 모두 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.

② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

현재 최저매각가는 1,632,284,570원으로 감정가 2,331,835,100원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서는 감정가·경매 회차와 권리구조를 중심으로 판단해야 하며, 현재 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,632,284,570원 가정)

현재 가정에서 총 채권액 2,070,000,000원 중 1,613,561,724원이 배당되고, 미배당은 456,438,276원입니다. 김근우 전세권에는 배당 여력이 남지 않으며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 함박산중앙공원 남동측 인근으로, 주상복합부동산·다가구주택·나지 등이 형성된 성숙단계 주거지대이며 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 1층 근린생활시설·계단실, 2층 다가구주택, 3층 다가구주택, 4층 다가구주택·옥탑다락입니다. 등기사항의 제2종근린생활시설(사무소)은 건축물대장상 2024.11.18. 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 변동됐습니다.
• 제시외 건물. 철근콘크리트조 85.86㎡ 옥탑1층(4층 다락)은 미등기이며 일괄매각에 포함됩니다. 매각물건명세서는 4층 다가구주택의 부합물 내지 종물로 판단하고 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 속하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,041,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상4층, 사용승인일 2024.01.25., 급배수·난방·도시가스·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. ‘곱미터’로 기재된 점유자의 실제 점유부분, 전입일, 보증금, 확정일자와 대항력 성립 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 301호 점유관계 정리. 송현철·최창규·전재곤이 모두 301호와 관련되어 있으므로 실제 계약관계와 현재 점유자를 대조해야 합니다.
• 김근우·권영훈. 두 임차권등기 모두 말소기준 이후이고 배당요구가 확인되지만, 실제 인도·점유 현황은 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
• 미등기 옥탑다락. 85.86㎡ 제시외 건물이 일괄매각에 포함되는 만큼 현황, 사용상태, 건축물대장 기재와 실제 구조를 대조해야 합니다.
• 혼합용도 확인. 근린생활시설과 다가구주택이 함께 있는 건물이라 임대·사용관계와 향후 처분성을 주거 전용 물건과 동일하게 보면 안 됩니다.
• 가격 판단. 감정가 70%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 말고, 응찰 전 주변 유사 물건의 실제 거래수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 최신 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 안전”은 같은 말이 아니다

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 등기부에서는 2024.02.07. 병점신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 배당 가정상 매수인 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 점유관계에서는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 사람이 남아 있고, 물건 자체도 근린생활시설·다가구주택·토지가 결합된 구조에 미등기 옥탑다락까지 포함합니다.

따라서 현재 최저가 1,632,284,570원을 그대로 ‘실질취득가 확정액’으로 보는 것은 이릅니다. 확인된 후순위 등기권리는 소멸하지만, 미상 점유관계가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자 역시 시장가격 대비 할인율이 아니므로, 권리 확인과 점유 확인이 끝난 뒤 가격을 따로 판단하는 순서가 맞습니다.