수원지방법원 2025타경41795. 경기도 평택시 고덕동 2265-3, 도로명주소 고덕여염5길 67-4에 위치한 근린생활시설·다가구주택과 토지의 일괄매각 물건입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층과 4층은 각각 다가구주택 1가구로 이용되고 있으며 4층에는 옥탑다락이 있습니다. 일반적인 아파트 한 세대를 사는 경매가 아니라 건물 전체의 권리, 층별 점유, 임대차와 건축물 현황을 함께 분석해야 하는 사건입니다.

소유자는 주식회사팬트하우스입니다. 2024년 2월 병점신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 2025년 4월 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,624,021,916원입니다. 현재 최저가 기준 배당액으로는 신청채권자의 청구금액도 전부 충족되지 않습니다. 다만 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액은 전혀 다른 개념입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유 확인은 별개

권리분석의 출발점은 2024.02.07 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 병점신용협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 날 뒤이어 접수된 을구 2번 근저당권 역시 병점신용협동조합 명의입니다. 두 근저당권 모두 매각 소멸 대상입니다.

이후 4층 김근우의 전세권, 김근우의 임차권등기, 권영훈의 임차권등기가 설정되었습니다. 모두 말소기준권리보다 나중에 성립한 등기권리입니다. 제시된 권리 순서와 전입일을 기준으로 보면 매수인이 승계할 확정적 선순위 임차보증금은 확인되지 않습니다. 다만 점유자의 신원·전입일·보증금이 불명확한 기록은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 후순위, 불명확 점유가 핵심

실명이 확인되는 점유·임차 관련 기재자는 송현철, 최창규, 전재곤, 김근우, 권영훈의 5명입니다. 별도로 성명과 계약관계를 확인하기 어려운 기재도 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고에 해당하는 명의는 확인되지 않습니다.

특히 301호에 송현철·최창규·전재곤이 함께 나타나는 구조입니다. 전입 및 점유 기록이 중복된 것인지, 서로 다른 계약이 있는지, 현재 실점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 단순히 이름의 개수만으로 독립적인 임대차계약 수를 확정할 수는 없습니다.

대항력 판단 기준일: 2024.02.07. 전입일이 확인된 5명은 모두 그 이후 전입했습니다. 표의 우선변제 상태는 배당요구 및 확정일자 등 확인사항을 구분한 것으로, 실제 배당액을 보장하는 판정은 아닙니다.

김근우는 임대차계약일과 확정일자가 2024.05.13, 전입·점유개시일이 2024.05.17입니다. 전세권도 2024.05.17 등기되었고, 2025.06.10 배당요구를 접수했습니다. 확정일자와 전입 모두 말소기준보다 늦어 선순위 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 김근우 전세금 배당액은 0원입니다.

권영훈은 2024.10.17 전입·점유개시·확정일자가 확인됩니다. 보증금은 25,000,000원, 월차임은 620,000원이며 2026.06.16 배당요구 접수 사실이 기재되어 있습니다. 일반적인 대항력 순위는 후순위지만, 소액임차인 최우선변제 요건 및 배당요구의 적법성은 별도로 검토해야 합니다.

송현철과 전재곤도 각각 5,000,000원의 보증금이 기재되어 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 두 사람 역시 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 최창규는 보증금과 확정일자가 불명확해 계약서 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 49%는 감정가 대비 할인율일 뿐

이 물건의 현재 최저매각가는 1,142,599,199원으로 감정가 2,331,835,100원의 49%입니다. 2회 유찰된 만큼 감정가와의 괴리는 큽니다.

하지만 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 다릅니다. 이 건물은 주거시설만 있는 아파트가 아니라 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택, 미등기 옥탑다락을 함께 가진 복합용도 부동산입니다. 동일 단지 아파트의 평균 거래가격을 가져와 직접 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.

현재 가격 판단에서는 이 지역의 유사 토지면적·건물용도·임대수익·준공연도에 맞는 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 그 비교가 이루어지지 않은 상태이므로, 최저가가 시세보다 저렴한지, 시세와 비슷한지, 오히려 높은지는 판정할 수 없습니다. 가격 메리트에 대한 가점을 주기 어려운 이유입니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오입니다. 향후 회차별 매각가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 미배당액은 해당 배당 시뮬레이션의 채권자 미회수액이며 매수인의 인수보증금이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,142,599,199원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 13,825,992원을 제외한 1,128,773,207원이 을구 1번 근저당권 배당으로 배분됩니다. 그 뒤 근저당권과 김근우 전세권에는 이 계산상 배당할 잔액이 없습니다.

배당표에 반영된 채권최고액·전세금 합계는 2,070,000,000원, 채권자 예상배당액은 1,128,773,207원, 미배당액은 941,226,793원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.

예상배당은 채권최고액 기준의 계산입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 종기와 적법성 등이 반영되면 배당순서 및 금액이 달라질 수 있습니다. 권영훈 등 다른 임차인에 대한 별도 배당액은 이 표에서 확정된 것이 아닙니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 함박산중앙공원 남동측 인근입니다. 주변은 유사 규모의 주상복합부동산과 다가구주택, 나지 등이 혼재하는 주거지대로, 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 인근에 있습니다. 감정평가상 주거환경은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2024.01.25입니다. 급배수·난방·도시가스·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 복합용도. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택입니다. 등기상 제2종근린생활시설 사무소였던 부분은 건축물대장상 2024.11.18 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 변경되었습니다. 실제 사용과 허가된 용도를 대조해야 합니다.
• 토지. 대지면적 230.8㎡, 정방형·평지, 주상용 토지입니다. 제1종일반주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 속하며 중로2류와 소로2류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,041,000원/㎡입니다.
• 토지 관련 제한. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 지정사항이 확인됩니다. 취득 목적과 이용계획에 적용되는 규제 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택의 복합이용 건물은 일반 아파트와 수요층이 다릅니다. 층별 임대수익과 공실, 용도 적합성, 토지·건물 일괄거래의 특성을 검토해야 하며 현재 가격대에서의 실제 매수 수요는 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2024.02.07 을구 1번 병점신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기된 권리들의 접수 순서와 매각 소멸 여부를 최종 등기부와 대조하세요.
• 301호 중복 점유 확인. 송현철·최창규·전재곤의 실제 계약관계와 현재 점유자를 확인하고, 동일 공간의 복수 임대차인지 단순한 점유 이력인지 구분하세요.
• 신원 불명확 기재 확인. 성명처럼 기재된 ‘곱미터’가 실제 점유자 정보인지, 문서 작성·전사 과정의 표기 문제인지 원본으로 확인하세요. 독립 점유자가 존재한다면 전입일과 보증금부터 확인해야 합니다.
• 김근우 전세권·임차권 대조. 401호 보증금 150,000,000원 관련 전세권과 임차권등기의 동일 채권 여부, 배당요구, 점유상태를 확인하고 중복 산정하지 마세요.
• 소액임차인 최우선변제. 권영훈의 25,000,000원 보증금 및 송현철·전재곤의 각 5,000,000원 보증금에 대한 최우선변제 요건과 배당요구의 적법성을 검토하세요.
• 미등기 옥탑 실측·용도 확인. 제시외 건물 85.86㎡의 실제 상태, 건축물대장 내용, 사용 가능 범위와 등기상 처리를 확인하세요.
• 1층 업종·임대관계 확인. 제2종근린생활시설의 현재 업종과 허가, 실제 운영자 및 점유관계, 계약내용을 확인하세요.
• 실거래·수익성 검증. 고덕동 유사 용도의 토지·건물 일괄거래 사례를 확인하고, 실제 월 임대료, 공실, 운영비용 및 유지보수 부담을 반영하여 입찰가격을 판단하세요.
• 명도와 체납비용. 층별 점유자를 대상으로 인도 가능성, 명도 협의 비용, 체납 공과금 및 매수인에게 부담될 수 있는 비용을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서, 배당요구 관련 기록과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “반값 감정가”와 “반값 시세”는 다르다

이 사건은 권리분석과 투자성 판단을 분리해야 하는 물건입니다. 말소기준권리는 분명하고, 확인된 후순위 등기권리들은 매각 소멸 대상입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 인수금도 0원입니다. 따라서 채권자의 미배당액이 크다는 사실만으로 낙찰자가 막대한 보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.

그러나 301호 복수 점유 기재, 신원 불명확 점유 기록, 소액임차인 우선변제 문제, 미등기 옥탑다락 85.86㎡가 남습니다. 이러한 사항은 입찰 후 명도·사용·수익에 영향을 줄 수 있으며, 추가 비용이나 법률적 분쟁으로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한 2회 유찰되어 감정가의 49%라는 사실만으로 가격이 매력적이라고 볼 수 없습니다. 최근 유사 실거래와 임대수익을 기준으로 재평가해야 하며, 가격의 적정성을 입증하지 못한 상태에서 할인율에 높은 점수를 주는 것은 위험합니다.

종합하면 등기상 권리 구조는 비교적 정리되어 있지만, 점유관계와 가격 적정성 검증이 완료되기 전에는 신중한 입찰이 필요한 물건입니다. 실질취득금액은 현재 확인된 인수액 기준으로 최저매각가 1,142,599,199원을 출발점으로 보되, 불명확한 점유자의 권리와 부대비용은 별도 검토해야 합니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 판단 보류. 이 물건의 핵심은 큰 유찰 할인율이 아니라 실제 취득 후 법적으로 사용·수익할 수 있는 건물의 가치가 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.