수원지방법원 2025타경724. 안산시 상록구 팔곡이동 대우빌라 비202호, 전용 33.16㎡ 다세대주택입니다. 현재 공유자는 차석과 최선자로 각 2분의 1 지분입니다. 차석은 2008.06.18 거래가 66,000,000원에 소유권을 취득했고, 2008.09.22 최선자에게 지분 2분의 1이 증여됐습니다. 과거 근저당·압류·경매 등기는 대부분 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 이순화의 을구 11번 주택임차권입니다.
이순화는 주택 전부를 대상으로 2020.03.28 임대차계약, 2020.05.08 점유개시, 2020.06.17 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2025.03.31 임차보증금 40,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 같은 이순화가 채권자로 2025.07.21 강제경매개시결정을 받았습니다. 따라서 임차권이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 429-7, 430-6 비202호 · 경기도 안산시 상록구 팔곡길 21-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.16㎡ · 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 중 2층 |
| 공유자 | 차석 2분의 1 · 최선자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이순화 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인 | 1993.11.12 · 대우빌라 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 말소기준은 2025.07.21 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2025.03.31 을구 11번 주택임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아닙니다. 임차인 이순화는 주민등록과 확정일자를 모두 2020.06.17 갖춘 것으로 기재되어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순화 | 주택 전부 | 40,000,000원 | 2020.06.17 / 2020.06.17 | 대항력 있음 | 우선변제 | 현 회차 0원 미배당 시 인수 |
② 시세 비교 — 97.1% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
대우빌라 전용 33.16㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2021.07 1층 68,000,000원 1건입니다. 데이터상 비교가격도 68,000,000원이고, 최저가 66,000,000원은 그 금액의 97.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 33.16㎡ | 1 | 68,000,000원 |
문제는 거래량과 시점입니다. 확인되는 표본이 1건뿐이고 거래월도 2021.07입니다. 따라서 2026.08.11 신건 최저가 66,000,000원이 과거 거래보다 2,000,000원 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 약합니다. 특히 이 물건은 대항력 임차권이라는 권리 조건까지 있어, 단순 가격 할인율보다 실제 배당 후 인수액 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 임차인 이순화 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이순화 | 40,000,000원 | 24,412,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당계산에서는 임차보증금 40,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지도 인수 0원 계산
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 66,000,000원 | 24,412,000원 | 15,588,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 52,800,000원 | 11,449,600원 | 28,550,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 42,240,000원 | 1,079,680원 | 38,920,320원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지는 임차보증금 40,000,000원이 우선 배당되는 구조여서 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 결론은 실제 배당에서도 임차보증금 전액이 변제된다는 조건에 붙습니다. 매각물건명세서상 미변제 잔액이 생기면 그 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 중 2층입니다.
- 입지. 팔곡초등학교 남동측 인근의 다세대주택 중심 공동주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 447.0㎡, 제2종일반주거지역·고도지구 7층 이하이며 소로1류 폭 10m~12m에 접합니다.
- 공시지가. 1,167,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 대우빌라는 15세대이고 사용승인일은 1993.11.12입니다. 확인된 동일면적 실거래도 1건이라 시세 판단의 폭이 좁습니다.
⑥ 현황도 이슈 — 표시변경 완료
감정 당시에는 공부상 도면과 현황상 계단 위치가 서로 상이해 호별 위치 재확인이 필요하다고 기재됐습니다. 이후 2026.04.22 건축물 현황도가 실제 거주현황과 일치하도록 표시변경된 것으로 매각물건명세서 비고에 적혀 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당표 재확인. 이순화 보증금 40,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당순위와 세금채권을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계. 이순화가 임차권자이면서 신청채권자로도 표시됩니다. 임차보증금채권과 강제경매 청구채권의 관계·중복 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권. 을구 11번은 미배당 잔액이 있으면 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 시세 보수적 접근. 68,000,000원 거래는 2021.07의 1건뿐입니다. 66,000,000원이 97.1%라는 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 현황도 대조. 2026.04.22 표시변경 이후 건축물 현황도와 실제 비202호 위치를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “인수권리 없음”은 다르다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현 신건가 66,000,000원에서는 임차보증금 40,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수 0원, 실질취득도 66,000,000원입니다. 하지만 이순화의 임차권은 2020.06.17 전입·확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차권이므로, 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 순간 남은 금액이 매수인 부담으로 전환됩니다.
가격 측면에서도 확인 거래는 2021.07의 68,000,000원 1건뿐입니다. 신건가가 그 거래의 97.1%라는 이유만으로 가격 매력이 크다고 평가하기 어렵습니다. 여기에 15세대 다세대주택의 제한된 거래 표본, 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 표시된 채권관계까지 겹칩니다. 결론은 현 배당가정에선 인수 0원이나, 권리와 시세 모두 원본 확인이 필요한 조건부 사건입니다.
