수원지방법원 2025타경902. 시흥 배곧신도시 ‘이지더원2차에듀그린’ 203동 3층 304호, 전용 76.618㎡ 아파트입니다. 2018.01.12. 김용태·김미진이 각 지분 2분의 1씩 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 277,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2019.07.26. 설정된 하나은행 근저당권 162,910,000원입니다.

그 뒤 같은 날 추가 설정된 하나은행 근저당 43,340,000원, 2020년 하나은행 근저당 66,000,000원, 2021년 비엔케이캐피탈 근저당 146,400,000원과 2025년 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 놓여 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 권리 인수보다 326,200,000원이라는 현재 가격이 실제 시장가격 대비 어느 위치인가에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2018년 국민은행 근저당 2건은 2019.07.26. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 하나은행 을구 4번 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 그 이후 하나은행 추가 근저당 2건, 비엔케이캐피탈 근저당, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.3%

동일 단지 전용 76.62㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 거래는 2026.08. 460,000,000원, 최근 12개월 평균은 457,333,333원입니다. 현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 326,200,000원은 이 평균의 71.3%입니다.

실거래 범위는 420,000,000원~495,000,000원이고, 최신 거래는 460,000,000원입니다. 감정가 466,000,000원은 최근 거래권과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰로 현재 최저가는 326,200,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이번 회차는 단순히 감정가 할인율만 보는 것이 아니라, 최근 12개월 실제 거래가격과 비교해도 가격 차이가 확인되는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,200,000원 가정)

채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액 445,506,694원 중 320,833,200원이 배당되고, 미배당액은 124,673,494원입니다. 비엔케이캐피탈 근저당에서 미배당이 발생하고 가압류는 배당 0원으로 계산되지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 잡히지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방겸식당, 거실, 욕실2 구조입니다. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 304호입니다.
• 입지. 배곧2동 행정복지센터 남측 인근으로 정비된 택지지구 내 아파트단지·학교·근린생활시설·공원이 형성돼 있고 주거여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 동측 근거리에 오이도역이 위치해 대중교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류·대로2류에 접합니다. 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지는 사다리형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 거래성. 900세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래금액은 420,000,000원에서 495,000,000원 사이입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대내역 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입관계를 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리상 실질취득액은 326,200,000원입니다. 입찰가를 올릴수록 이 가격 메리트는 줄어듭니다.
• 실거래 기준. 최근 12개월 평균 457,333,333원과 최신 거래 460,000,000원을 기준축으로 삼고, 감정가 466,000,000원만을 시세로 보지 않는 것이 중요합니다.
• 배당 시뮬레이션의 성격. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이므로 실제 채무액과 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
• 파산선고 등기. 두 공유자 지분 모두 파산선고 등기가 존재하므로 매각기일 직전 등기부와 사건 진행상태를 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “이번 회차는 권리보다 가격이 강점”

이 물건은 말소기준이 명확하고, 그 이후 설정된 근저당·가압류 등이 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저가와 동일한 326,200,000원입니다.

가격 쪽에서는 최근 12개월 실거래 평균 457,333,333원, 최신 거래 460,000,000원에 비해 현재 최저가가 최근 평균의 71.3%까지 내려와 있습니다. 감정가 466,000,000원만 보면 시장가격과 큰 차이가 없지만, 1회 유찰 이후의 현재 회차는 실제 거래자료와 비교해도 가격 여지가 생긴 구간입니다. 다만 임대내역이 미상이고 두 공유자 지분에 파산선고 등기가 있는 만큼, 점유관계와 최신 등기 확인을 마친 뒤 가격 메리트를 판단하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.