수원지방법원 2025타경961. 광명시 하안동 광명티아모아이티타워 6층 627호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 중심은 2023.11.23. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 402,000,000원이고, 이후 국·광명시 압류, 경기신용보증재단·산은캐피탈 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 627호에는 주식회사 엘오테크(대표자 김태현)가 임차 중이며 보증금 6,500,000원, 월차임 650,000원, 전입일은 2024.05.27.입니다. 말소기준일인 2023.11.23.보다 늦어 조사 결과상 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 예상배당에서도 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경961 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 304 광명티아모아이티타워 6층 627호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 범안로996번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 길성기 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 341,977,283원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.23. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 402,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2023.11.23. 길성기 앞으로 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 2024.12.13. 국 압류, 2025.06.05. 광명시 압류, 2025.09.30. 경기신용보증재단 가압류, 2025.11.11. 임의경매개시결정, 2025.12.03. 산은캐피탈 가압류가 이어졌으나 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘오테크 (대표자 김태현) | 627호 | 2024.05.27 | 6,500,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 268,800,000원으로 감정가 384,000,000원의 70%입니다. 다만 이 70%는 1회 유찰에 따른 현재 회차 가격일 뿐, 동일 지식산업센터의 최근 실거래와 비교한 할인율은 아닙니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 402,000,000원 | 264,236,800원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,510,819원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 58,183,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,563,200원을 제외한 264,236,800원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 465,694,247원 대비 미배당은 201,457,447원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 201,457,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 280,968,487원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 131,711,999원 | 129,068,031원 | 336,626,216원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하안초등학교 남측 인근으로, 중·대규모 아파트단지와 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2023.09.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물의 6층 627호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지 등 방재설비와 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 15m, 남측 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 토지는 공장용지로 이용되고 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리. 현재 최저가 268,800,000원은 감정가 대비 70%일 뿐입니다. 동일 건물·유사 호실 실거래와 임대수익성을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 현재 조사상 임차인은 주식회사 엘오테크 1명이며 대항력은 없습니다. 실제 점유·보증금·월차임 변동 여부를 매각기일 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 미충족과 인수는 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당은 201,457,447원이지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액 자체가 곧 매수인 승계액을 뜻하지 않습니다.
- 조세·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023.11.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 384,000,000원에서 한 차례 유찰돼 268,800,000원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건의 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 경쟁력은 실거래·임대수익 비교 후 판단”입니다.
