수원지방법원 2025타경972. 시흥 배곧동 배곧시그니처타워 8층 829호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층입니다. 현재 소유자는 강민규이며 2024.12.20. 매매를 원인으로 2025.01.21. 거래가액 270,244,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 188,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서는 2025.01.21. 주식회사신한은행 근저당권을 기준으로 봅니다. 2025.11.13. 주식회사신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 현재 배당 계산에서는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경972 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층 829호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 8층 829호 |
| 소유자 | 강민규 · 거래가액 270,244,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 164,164,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
2024년 두 차례의 신탁 및 신탁재산 귀속 과정이 있었고, 2025.01.21. 강민규 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 188,400,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.11.13. 같은 은행이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 근저당권에 미배당이 발생하지만 그 부족액은 매수인 인수로 연결되지 않습니다.
② 점유·임대 확인 — 임대관계 미상
감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역을 근거로 승계할 보증금을 산정할 수 있는 상태는 아니며, 점유자·임대차관계는 현장과 매각 관련 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 189,000,000원으로 감정가 270,000,000원의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 유사 지식산업센터의 최신 실거래 비교 자료가 없어, 이 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 일반 주택과 달리 실사용 수요·업무시설 수요·임대 가능성 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실제 매입 판단은 감정가 할인폭보다 현재 시장에서 같은 용도의 거래가격과 임대수요를 확인하는 작업이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 188,400,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주식회사신한은행 채권최고액 기준 미배당 2,846,000원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 2,846,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 58,752,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 97,856,981원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 164,164,444원입니다. 현재 회차에서는 예상배당 185,554,000원으로 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시 예상배당 129,647,799원, 3회 유찰 시 90,543,019원으로 내려가 신청채권자의 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 변화는 채권자의 회수 문제이며, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층이며 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,541,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최신 실거래 비교 자료 없이 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 이 물건은 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 목적과 관련 제한을 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2025.01.21. 주식회사신한은행 근저당권이 기준이며 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2025.01.21. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 189,000,000원 매각 가정에서 근저당권에 2,846,000원의 미배당이 생겨도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 더 중요한 변수는 가격과 실제 점유·임대 상태입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없고 감정평가상 용도도 공장(지식산업센터)입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만, ‘70% 할인’만으로 싸다고 단정하기 어려운 물건. 이 사건은 시세와 점유를 직접 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 맞습니다.
