72,100,000원
수원지방법원 2025타경42760. 안성시 아양동 아양주공아파트 105동 6층 607호, 전용 39.61㎡ 아파트입니다. 감정가는 103,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 72,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2024.04.05. 설정된 안성제일신용협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 이후 토스뱅크·하나카드·경기신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽의 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이종빈의 전입일은 2024.02.26.로 말소기준인 2024.04.05.보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 배당요구는 2025.12.26. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액, 결국 낙찰자가 떠안을 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42760 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 아양동 300 아양주공아파트 105동 6층607호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 아양로 23 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.61㎡ · 방2·주방겸거실·욕실1·발코니 등 · 6층 건물 내 6층 607호 |
| 소유자 | 김경현 · 2021.04.22. 소유권이전 · 거래가액 57,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 31,035,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특이사항 | 아양주공아파트 105동 6층 전유부분 · 엘리베이터 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.05. 안성제일신용협동조합의 근저당권입니다. 2025.07.30. 토스뱅크 가압류 98,013,174원, 2025.08.22. 하나카드 가압류 6,935,006원, 2025.09.01. 경기신용보증재단 가압류 48,000,000원 및 2025.10.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2026.02.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종빈 | 607호 | 2024.02.26 | 2025.12.26 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인 1명. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 낙찰자 승계액은 미확정입니다.
② 시세 비교 — 80.1%라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다
아양주공1 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 90,041,666원입니다. 현재 최저가 72,100,000원은 이 평균의 80.1%입니다. 최신 거래는 2026.08. 110,000,000원이며, 12건의 거래 범위는 70,000,000원~110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.61㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 39.61㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 39.61㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 40.0㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 39.61㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 39.61㎡ | 3 | 97,500,000원 |
| 2026.05 | 40.0㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 39.61㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 40.0㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 39.61㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 39.61㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 40.0㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 90,041,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 2. 근저당 · 안성제일신용협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 98,013,174원 | 22,402,200원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,935,006원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 200,948,180원 중 채권자 예상배당은 70,402,200원, 미배당은 130,545,980원입니다. 이 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 특히 이종빈의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 임차인 실제 배당액과 낙찰자 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내혜홀초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 기존 시가지 주거지대입니다.
- 교통. 본건 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트피씨조 피씨판지붕 6층 건물의 6층 607호입니다. 방2·주방겸거실·욕실1·발코니 등의 아파트로 이용 중이며 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비·난방설비·주차장시설이 되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 엘리베이터 없음이 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다.
- 단지. 아양주공1은 936세대이며 사용승인일은 1991.09.20.입니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이종빈의 보증금이 얼마인지, 실제 배당으로 얼마가 변제되는지 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 배당요구일은 2025.12.26.이지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 현재 최저가 72,100,000원만 최근 12개월 평균 90,041,666원과 비교하지 말고, 미배당 보증금 인수액을 더한 금액으로 다시 판단해야 합니다.
- 6층·엘리베이터 없음 확인. 6층 물건이면서 엘리베이터가 없는 것으로 기재되어 있으므로 현장 접근성과 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가서도 내부구조 및 상태 재확인을 요구하고 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80.1% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 물건은 한 차례 유찰되어 감정가 103,000,000원에서 최저가 72,100,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 90,041,666원 대비 80.1% 수준입니다. 가격 숫자만 보면 분명 관심을 끌 만합니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 앞선 조건이 있습니다. 2024.02.26. 전입한 대항력 임차인 1명의 보증금이 미상이라는 점입니다.
후순위 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “표면가격은 낮지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 보증금과 배당 가능액을 확인해 인수액이 확정된 뒤에야 최근 실거래와의 진짜 가격 비교가 가능합니다.
