수원지방법원 2025타경42760. 경기도 안성시 아양동의 아양주공아파트 105동 607호입니다. 전용면적 39.61㎡, 방 2개와 주방 겸 거실, 욕실 1개, 발코니로 구성된 소형 아파트입니다. 감정가 1억 300만원이 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 5,047만원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 안성제일신용협동조합이며 청구액은 31,035,365원입니다.

등기부상 말소기준은 2024년 4월 5일 설정된 안성제일신용협동조합 근저당권(채권최고액 48,000,000원)입니다. 이후 토스뱅크·하나카드·경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이보다 앞서 전입신고한 임차인 이종빈이 확인됩니다. 말소기준권리보다 먼저 형성됐을 가능성이 있는 임차인의 권리는 후순위 가압류와 별도로 검토해야 합니다.

가격만 보자면 최근 시세 평균 대비 상당한 할인으로 보입니다. 하지만 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않는 경우, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 그 금액이 확인되지 않은 현 단계에서는 실제 취득비용이 50,470,000원이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입이 핵심

등기부의 핵심은 2024.04.05 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준이며, 이후 발생한 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 점만 보면 등기상 후순위 권리의 정리는 비교적 명확합니다.

다만 2026.02.12 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실이 있습니다. 2025.11.26 확정채권양도에 따른 이전입니다. 따라서 신청채권자 및 예상배당표의 기존 근저당권자 명칭과 현재 등기상 근저당권자 명칭이 다르므로, 입찰 전 채권승계 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 보류

실제 임차인 1명. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차인으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.

이종빈은 2025.12.26 배당요구를 하였습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이 보장되지는 않습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 순위도 확정할 수 없습니다. 특히 전입이 말소기준보다 빠르므로, 대항력의 성립 요건을 충족하는 경우에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.

• 대항력. 말소기준권리 이전 전입입니다. 실제 점유관계와 임차권 성립 시점 확인이 필요합니다.
• 보증금. 금액을 확인할 수 없어 최악의 경우 인수규모도 산정할 수 없습니다.
• 우선변제. 확정일자가 미상입니다. 배당요구가 있다는 사실과 우선변제권이 있다는 판단은 구분해야 합니다.
• 승계 여부. 대항력 성립 및 배당 결과에 따라 매수인 인수 여부가 달라집니다.
• 입찰 전 확인. 임대차계약서, 확정일자, 점유관계, 배당요구 내용과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 표면상 58.2%, 실질 할인율은 미확정

아양주공1 단지의 전용 39.61㎡ 및 인접한 40.0㎡ 평형 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래의 평균은 86,708,333원이고, 최신 표본은 2026년 9월의 75,000,000원입니다. 평균뿐 아니라 최신 거래와 저가 거래를 함께 비교해야 합니다.

실거래 최저는 70,000,000원, 최고는 110,000,000원입니다. 현재 최저매각가 50,470,000원은 최근 평균보다 36,238,333원 낮고, 최신 거래가 75,000,000원보다도 24,530,000원 낮습니다.

다만 이는 낙찰대금끼리 비교한 표면적 가격 차이입니다. 선순위 임차보증금이 인수되는 경우에는 그 금액을 더한 실질취득비용으로 다시 계산해야 합니다. 따라서 현재 상태에서 58.2%라는 비율을 확정적인 할인율이나 투자수익 여력으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 50,470,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 근저당권 이전에 따른 채권자 변경, 실제 채권잔액, 임차인의 우선변제 여부, 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 특히 임차보증금이 미상인 상태이므로 이 배당표는 인수액 0원을 입증하지 않습니다.

현재 매각대금 50,470,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 49,161,540원이 채권자에게 배당되고, 전체 채권액 200,948,180원 대비 151,786,640원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이는 채권자의 미회수액을 의미하며, 전부가 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

반대로 이 배당표상 후순위 채권이 소멸한다고 해서 선순위 대항력 임차인의 인수 위험까지 없어지는 것도 아닙니다. 특히 임차인의 보증금과 배당순위가 확정되지 않았으므로 실제 배당결과와 매수인의 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험은 별개

추가 유찰이 진행되면 최저매각가는 더 내려가지만, 임차인의 대항력이 인정되고 인수해야 할 미배당 보증금이 있다면 매수인의 총 취득비용은 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고, 낙찰대금에서 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 3회 또는 4회 유찰 가격만 보고 가격 메리트가 커진다고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 아양동 소재 내혜홀초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택단지·근린생활시설·학교가 혼재한 기존 시가지 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트피씨조, 피씨판지붕 6층 건물의 최상층인 6층 607호입니다. 내부는 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실 1개, 발코니 구조이나 실제 내부 상태는 재확인이 요구됩니다.
• 엘리베이터. 매각물건명세서에 엘리베이터 없음이 명시되어 있습니다. 6층이라는 위치와 결합되어 실거주 편의 및 향후 매도 시 수요층에 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지·규제. 제1종·제2종일반주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역 등 관련 제한이 있으며 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다. 토지이용계획의 개별 적용범위 확인이 필요합니다.
• 환금성. 936세대 단지로 최근 실거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 큽니다. 특히 엘리베이터 없는 고층 소형 아파트의 개별 환금성은 단지 평균과 다를 수 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부구조와 상태는 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 이종빈의 임대차계약서를 통해 보증금, 임대차기간, 실제 점유상태를 확인하는 것이 최우선입니다.
• 대항력 성립 검토. 2024.02.26 전입과 2024.04.05 말소기준 사이의 관계를 확인하고, 주택 인도 및 대항력 성립 요건 충족 여부를 검토해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제권 순위를 확인하고, 2025.12.26 배당요구의 상세 내용을 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰대금에 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금과 부대비용을 더해 최근 실거래 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
• 근저당 채권승계 확인. 안성제일신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 예상배당은 근저당 채권최고액 기준이며, 임차인의 우선변제와 실제 채권잔액에 따라 달라질 수 있습니다.
• 6층 현장 실사. 엘리베이터 없는 최상층의 실제 이동 부담, 누수·결로, 창호·난방·내부 상태 등을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 비교. 단순 평균이 아닌 같은 층·같은 전용면적 거래와 본건의 내부 상태를 비교해야 합니다.
• 최종 법원 서류 확인. 2026.10.27 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 문건접수 내역을 반드시 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세의 58%”보다 중요한 것은 미상 보증금

안성 아양주공 607호는 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 50,470,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 86,708,333원과 비교하면 표면상 가격 차이는 뚜렷합니다.

하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 이종빈이 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않으며, 선순위 대항력이 성립한다면 미배당 보증금을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

더욱이 본건은 엘리베이터 없는 6층 아파트입니다. 실거래 편차와 매도 시 환금성 부담까지 고려하면 단순히 감정가의 절반 수준으로 내려왔다는 이유만으로 투자 매력이 확정되는 물건은 아닙니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 임차보증금과 대항력 성립 여부, 실제 배당 가능액을 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득비용을 계산해야 합니다. 이후 그 비용이 최근 실거래 평균과 최신 거래가보다 충분히 낮은지 판단하는 순서가 맞습니다. 낮은 최저가가 아니라 확인된 실질취득비용이 입찰 판단의 기준입니다.