💰 70.1% 👤 2022.05.31 🏢 503세대
수원지방법원 2025타경52100. 시흥시 하중동 관곡마을동아아파트 104동 1층 104호입니다. 소유자는 최복순이고, 현재 신청채권자는 한국자산관리공사, 청구액은 125,070,000원입니다. 등기 흐름에는 2016.10.06 한화손해보험 근저당권 138,000,000원이 있고, 2021.08.30 채권최고액이 125,070,000원으로 변경된 뒤 2022.01.27 한국자산관리공사로 이전된 이력이 이어집니다.
문제는 점유관계입니다. 김태훈은 2022.05.31 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 보증금 규모를 모르는 상태에서 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 특히 현재 권리분석 기준으로 표시된 2025.04.09 경매개시결정과 전입일만 비교하면 전입이 앞서므로, 대항력은 가능·미상으로 두고 원본 명세서와 등기 권리순위를 교차 확인하는 접근이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 하중동 826-1 관곡마을동아아파트 104동 1층104호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 60.0㎡ |
| 소유자 | 최복순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 125,070,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 전입자 확인
과거 가압류·경매개시결정·다수 근저당권과 전세권은 이미 말소된 이력이 많습니다. 현재 분석에서 특히 봐야 할 것은 2016년 근저당권 계열 → 2021년 채권최고액 변경 → 2022년 한국자산관리공사 이전 → 2022년 김태훈 전입 → 2025년 본건 경매개시의 순서입니다. 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 인수범위를 지금 단계에서 확정하는 것은 위험합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이라 실질취득가도 미상
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 김태훈 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않으므로 매수인의 실질 인수액 역시 계산할 수 없습니다. 대항력이 최종 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면, 매수인의 경제적 부담은 낙찰가만이 아니라 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 ‘실질취득’ 확인이 먼저
관곡마을동아의 비교면적 60.0㎡ 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 249,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 269,000,000원, 최근 표본의 최저 거래는 180,000,000원, 최고는 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.0㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 19 | 259,500,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 19 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 248,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 249,791,666원 |
특히 본건과 같은 1층 거래가 2026.04에 180,000,000원으로 확인됩니다. 최저매각가 175,000,000원은 표면상 이 거래보다 낮고 최근 평균과의 격차도 큽니다. 그러나 보증금 미상 전입자의 인수 가능액을 더한 실질취득가가 얼마인지 알 수 없는 상태이므로, 현 단계에서는 단순히 “시세보다 싸다”고 결론내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 125,070,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,750,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,250,000원과 소유자 잔여 171,750,000원을 표시하고, 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 125,070,000원에 대한 배당은 0원으로 나타납니다. 등기상 담보권·점유자 관계와 함께 보면 실제 배당 결과를 그대로 확정하기 어려우므로, 배당요구·채권계산서·조세 및 임차보증금 반영 여부를 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 관곡마을동아는 503세대, 준공일은 2000.05.29입니다.
- 용도. 토지이용상황은 아파트이고 지목은 대, 토지면적은 16,108.9㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시지역·과밀억제권역에 포함되며 개발제한구역과 자연녹지지역에 접합니다.
- 도로. 소로각지이며 대로3류에 저촉, 중로2류·중로3류·소로2류와 접합니다.
- 공시지가. 1,644,000원/㎡입니다.
- 거래성. 비교면적 60.0㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며 2026.07에도 거래가 있습니다.
- 경매 이력 지표. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태훈 보증금 확인. 2022.05.31 전입자의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 금액·점유범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확정. 2016.10.06 근저당권 계열과 2025.04.09 경매개시결정의 관계를 등기 원본으로 다시 확인하고, 전입일과 비교해 대항력을 최종 판정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 최저가 175,000,000원만으로 시세와 비교하지 말고 인수액을 포함한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 125,070,000원이 있는데도 배당 시뮬레이션상 지급액이 0원으로 나타나므로 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 파산등기 정리. 갑구 5번 파산등기는 파산법원에 별도 말소등기촉탁신청이 필요한 것으로 기재되어 있으므로 낙찰 후 절차를 미리 확인해야 합니다.
- 1층 가격 비교. 동일 비교면적의 2026.04 1층 실거래 180,000,000원을 참고하되, 인수액을 포함한 총 취득부담과 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70.1% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 250,000,000원에서 최저가가 175,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 249,791,666원의 70.1%입니다. 최신 거래도 269,000,000원이고, 같은 1층 거래가 180,000,000원에 있습니다.
하지만 권리분석의 결론은 아직 가격표만으로 낼 수 없습니다. 2022.05.31 전입한 김태훈의 보증금과 확정일자가 미상이고, 대항력 판단에 필요한 기준권리도 등기 흐름을 원본에서 재확정해야 하기 때문입니다. 이 임차인의 인수액이 0원으로 확정되기 전에는 175,000,000원을 곧바로 실질취득가로 놓고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
표면 가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행돼야 하는 C급 사건. 보증금·대항력·배당관계가 정리되면 가격 장점이 살아날 수 있지만, 확인 전 입찰은 할인폭 자체보다 미확정 인수위험을 먼저 감수하는 선택입니다.