152,635,000원
의정부지방법원 2025타경1969. 남양주시 다산동 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층 143호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 최성현은 2024.08.20. 매매를 원인으로 2024.08.26. 거래가액 442,818,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 328,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.28. 국민은행의 가압류 29,086,576원이 붙었고, 2025.05.26. 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 권리보다 더 주의해서 볼 지점은 세 차례 유찰된 근린시설의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1969 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층 143호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 경춘로 498 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부 상 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상10층 건물 내 1층 143호 |
| 소유자 | 최성현 · 2024.08.20. 매매 · 거래가액 442,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 152,635,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 283,154,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심은 2024.08.26. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.04.28. 가압류와 2025.05.26. 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인의 권리상 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 445,000,000원, 현재 최저매각가는 152,635,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 이미 세 차례 유찰된 상태입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 106,844,500원, 그 다음은 74,791,150원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 152,635,000원 | 34.3% | 208,188,466원 |
| 4회 유찰 시 | 106,844,500원 | 24.01% | 253,337,899원 |
| 5회 유찰 시 | 74,791,150원 | 16.81% | 284,841,667원 |
③ 예상배당표 (매각가 152,635,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,890원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 328,800,000원 | 149,698,110원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 29,086,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 총액 357,886,576원 중 149,698,110원이 배당되고, 미배당은 208,188,466원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주양정초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공공시설·일반주택·전철역 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 남양주다산지금데시앙스튜디오 건물 내 지하주차장으로 차량 접근이 가능하고, 인근에 다수의 대중교통시설이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 각각 약 35m·6m·4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공시지가는 7,296,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층/지상10층 건물 내 1층 143호이며, 기본적인 위생 급배수 설비·소화전 설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부 상 근린생활시설이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.08.26. 을구 1번 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계. 현재 조사상 임차인은 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 횟수. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%입니다. 낮은 비율 자체보다 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 근린시설 환금성. 1층 호실의 가시성·동선·주변 업종·임대수요·공실 상태를 직접 확인해 실제 상가가치를 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 채권의 미배당이 크더라도 현재 분석상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장형
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2024.08.26. 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 세 차례 유찰돼 최저가가 152,635,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 근린시설이라는 용도와 3회 유찰을 함께 보면 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
