의정부지방법원 2025타경2047. 경기도 가평군 청평면 청평리 601 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 493,686,730원, 현재 최저매각가는 169,335,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 김영래·윤경선의 임차관계입니다.
김영래는 2023.05.02, 윤경선은 2023.06.20 전입했고 말소기준권리는 2023.10.26 박춘란의 가압류입니다. 두 사람 모두 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 낙찰 후 미배당 보증금 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2047 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 601 · 경기도 가평군 청평면 갈오현로 83-47 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이광석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 493,686,730원 / 169,335,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 222,338,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 358.0㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 176,800원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 두 전입자가 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.10.26 박춘란의 가압류 17,500,000원입니다. 이후 2024.03.26 진접농업협동조합 근저당권 318,000,000원, 2025.01.13 국 압류, 2025.06.05 임의경매개시결정, 2025.06.10 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영래 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤경선 | 2023.06.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일만으로 보증금 규모나 우선변제 여부를 알 수 없으므로, 현재 단계에서 보증금을 합산하거나 인수액을 임의 계산해서는 안 됩니다. 특히 낙찰가보다 큰 보증금을 가진 대항력 임차인이 확인될 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 169,335,000원으로 감정가 493,686,730원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일·인근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 가능 전입자 2명의 보증금도 미상이라, 최저가 자체를 실질취득비용으로 간주해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,170,690원 |
| 1. 가압류 · 박춘란 | 17,500,000원 | 17,500,000원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 318,000,000원 | 148,664,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 335,500,000원 중 166,164,310원이 배당되고, 미배당은 169,335,690원입니다. 이 계산에서는 임차보증금·당해세·임차인 최우선변제 등이 확정적으로 반영되지 않았으므로, 계산표상 인수 0원이라는 숫자를 실제 매수인 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 “청평중학교” 서측 인근. 주위는 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나, 인근 500m 이내에 대중교통시설이 없어 종합적인 교통상황은 대체로 불편한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·전기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 358.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영래 임대차 확인. 2023.05.02 전입의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 윤경선 임대차 확인. 2023.06.20 전입의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 34% 할인 착시 경계. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건과 토지·건물의 실제 이용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역과 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 물건은 감정가 493,686,730원에서 3회 유찰돼 최저가 169,335,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 자료만으로 이를 가격 메리트라고 평가하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 김영래·윤경선 두 전입자가 모두 말소기준 2023.10.26보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하지만, 임차관계는 별개입니다. 보증금 규모가 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상으로 두는 것이 맞습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 ‘얼마나 싸게 내려왔는가’가 아니라 두 임차인의 보증금과 배당관계를 먼저 확정하는 것입니다.
