수원지방법원 2025타경43120. 평택 신장동 대준블루온3 10층 1006호, 전용 39.11㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 국월중이고, 2020.08.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.12.20 우건영의 주택임차권이 있어 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 가장 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.01 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출했습니다. 따라서 우건영 임차권에 대해서는 확약을 반영한 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 10층1006호 · 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.11㎡ · 13층 건물 내 10층 · 방1·거실·주방·화장실·현관·보일러실 |
| 소유자 | 국월중 (2020.08.24 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,410,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 준공 / 세대수 | 2017.11.06 / 91세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
과거 신한은행 근저당 241,200,000원은 2020.08.24 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 국월중 취득과 동시에 설정된 가리봉새마을금고 근저당 98,400,000원도 2021.12.06 해지로 말소됐습니다. 현재 남은 핵심 권리는 우건영의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우건영 1006호 전부 · 주거 | 160,000,000원 | 2021.12.03 2021.11.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
우건영은 2021.11.14 임대차계약, 2021.11.15 확정일자, 2021.12.03 주민등록 및 점유개시, 2023.12.20 임차권등기라는 순서입니다. 말소기준인 2025.12.03 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로 확약이 없었다면 매수인 승계 가능성을 반드시 계산해야 하는 권리입니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 시세의 130.0%
가격 판단에서 전체 12건 평균 222,666,666원보다 우선해서 봐야 할 수치는 최근 12개월 평균 126,000,000원, 최신 거래 112,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 거래 추세 -47.9%입니다. 최근 시세가 과거 고가 거래 구간에서 크게 내려온 상태이므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 42.08㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 2026.05 | 35.6㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 39.11㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 39.11㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.11 | 35.6㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 42.08㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 126,000,000원 |
현재 최저매각가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 130.0%입니다. 최신 거래는 2026.07 112,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -47.9%입니다. 따라서 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 임차인 우건영 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 174,410,554원 | 706,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우건영 보증금 160,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구 174,410,554원 중 예상배당은 706,800원이며 미배당은 173,703,754원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 유찰 시 인수 시나리오 — 룰상 금액과 확약 효과를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 163,800,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 114,660,000원 | 47,745,240원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 80,262,000원 | 81,582,716원 | 0원* |
* 대항력포기확약서가 적용되는 우건영 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 반영합니다. 확약이 없다는 가정에서는 매각가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 남을 수 있지만, 이번 사건은 2026.06.01 제출된 확약으로 그 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(전철 1호선) 북동측 인근으로, 주거용 오피스텔·단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 송탄역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층 건물의 10층 1006호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 시장성. 91세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래 추세 -47.9%와 함께 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력포기확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 222,666,666원보다 최근 12개월 평균 126,000,000원, 최신 거래 112,000,000원, 추세 -47.9%를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 회차 과대평가 주의. 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 130.0%입니다. 1회 유찰이라는 사실만으로 저가 매수 구간으로 볼 수 없습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 우건영 임차권등기가 확약 취지대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 규제·소음 환경 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 현장 환경을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 리스크
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차권 때문에 복잡해 보이지만, 2026.06.01 제출된 대항력포기확약서가 핵심 위험을 크게 낮춥니다. 현재 회차에서는 우건영 보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 변제되고 매수인 인수도 0원입니다. 향후 유찰 시 룰상 미배당 인수가 발생하는 시나리오도 있지만, 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 130.0%이고, 최신 거래는 112,000,000원, 최근 거래 추세는 -47.9%입니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금이 아니라 하락한 실거래 흐름에 맞춰 얼마에 들어가느냐입니다.
