수원지방법원 2025타경43143. 평택 서정동 서정트인자리애1차 12층 1209호입니다. 사건상 용도는 아파트이며, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 김산은 2022.03.21 거래가액 112,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 2023.07.24 등기된 박기태의 주택임차권입니다. 임차보증금은 112,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.03.21, 확정일자는 2022.02.28입니다.
말소기준은 2024.11.29 의정부시 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 이보다 앞서므로 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 실제 현재 최저가 75,600,000원을 가정한 배당표에서도 임차인 배당액은 73,839,200원, 미배당액은 38,160,800원으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.01 제출된 대항력포기확약서가 이 인수 위험을 직접 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 304-5 서정트인자리애1차 12층 1209호 · 경기도 평택시 서정역로58번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 28.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상18층 내 12층 1209호 |
| 소유자 | 김산 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
2017.05.17 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 79,200,000원은 2022.03.22 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2024.11.29 의정부시 압류이고, 박기태의 전입·점유 2022.03.21 및 주택임차권등기 2023.07.24가 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 대항력 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기태 1209호 전부 · 주거(임차권등기) | 112,000,000원 | 2022.03.21 | 2022.02.28 | 2023.07.24 | 대항력 있음 | 우선변제 | 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 112,000,000원이 최저가 75,600,000원보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이번 사건은 2026.06.01 제출된 대항력포기확약서로 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
② 가격 비교 — 평균보다 약간 낮지만 최신 거래보다 높고 추세는 하락
서정트인자리애1차의 면적 매칭 실거래는 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 77,333,333원입니다. 현재 최저가 75,600,000원은 이 평균의 97.8%입니다. 평균만 보면 소폭 낮지만, 최신 2026.08 거래는 71,000,000원이고 최근 거래 추세는 -1.7%입니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 70%”라는 이유로 싸다고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.64㎡ | 6 | 71,000,000원 |
| 2026.08 | 27.04㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 27.04㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 27.04㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 27.04㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 27.04㎡ | 17 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 28.64㎡ | 14 | 77,000,000원 |
| 2025.07 | 27.04㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2025.07 | 27.04㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 27.04㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 77,333,333원 |
단지 경매 통계도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 물건 자체는 1회 유찰이지만, 소형 원룸형 주택이라는 이용상태와 단지 경매 통계를 함께 보면 환금성에 가격 여유를 충분히 두는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 박기태 보증금 | 112,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 박기태 보증금 부족분은 38,160,800원입니다. 다만 2026.06.01 대항력포기확약서가 제출되어 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 75,600,000원 | 38,160,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 52,920,000원 | 60,432,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,044,000원 | 76,022,792원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 박기태 보증금의 미배당액이 커져 매수인의 인수부담이 증가합니다. 하지만 확인된 확약을 적용하면 세 시나리오 모두 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 가격 판단은 최저가 자체를 실질취득으로 놓고 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 다세대주택, 주상용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 도보 5~10분 내외에 1호선 경부선 서정리역이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스 난방·공동현관보안·지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 2,424,000원/㎡, 토지면적은 1,317.0㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 10~12m 내외 포장도로에 접하고 북측으로 폭 8m 미만 도로에 저촉됩니다.
- 건물. 서정트인자리애1차는 255세대이며 사용승인일은 2017.04.07입니다.
- 환금성. 면적 매칭 실거래는 계속 확인되지만 최근 거래 추세는 -1.7%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력포기확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약을 전제로 실질 인수 0원*으로 분석했으므로 매각 후 임차권등기 말소 이행 절차를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균 77,333,333원뿐 아니라 최신 2026.08 거래 71,000,000원과 하락 추세 -1.7%를 함께 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 최근 시세 대비 97.8%라는 점이 가격 판단에 더 중요합니다.
- 환금성 확인. 도시형생활주택 원룸형 이용상태와 단지 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%를 고려해 향후 매도 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 박하지 않다”
이 사건은 첫인상과 결론이 크게 달라지는 물건입니다. 등기만 보면 보증금 112,000,000원의 박기태 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 현재 최저가에서 38,160,800원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력포기확약서를 제출해 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 75,600,000원은 최근 12개월 평균 77,333,333원의 97.8%로 평균보다 조금 낮을 뿐이고, 최신 거래 71,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 시세 추세는 -1.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회이고 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 권리 위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 제한적. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 확약의 유효성과 최근 시세 하락을 함께 보는 것이 핵심입니다.
