수원지방법원 2025타경43198. 안성시 공도읍 ‘주은풍림’ 108동 10층 1001호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 대항력포기확약서의 결합입니다. 등기부에는 2024.02.20 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 등기되어 있고, 주민등록일자는 2022.02.03, 확정일자는 2022.01.11, 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 안성시 압류 2025.01.08보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그대로라면 현재 최저매각가 84,000,000원에서 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 보증금에 배당되고, 남은 52,912,000원이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다. 그러나 명세서 비고에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.04.28 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 108동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.77㎡ · 20층 건물 내 10층 · 복도식 |
| 소유자 | 윤민근 (2021.11.19 매매 · 거래가 165,000,000원, 2022.02.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 148,925,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 적용 여부가 승부처
과거 국민은행 근저당권은 2002.10.01 설정됐지만 2007.05.09 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준으로 제시된 것은 2025.01.08 안성시 압류입니다. 이에 앞선 2024.02.20 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리이고, 주민등록·확정일자도 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차권·승계 신고 — 실제 임차인 0명
등록된 보증금 신고는 한국토지주택공사 1건이지만, 자료상 보증기관 승계 신고로 분류됩니다. 따라서 보증금 135,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
| 명의자 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 · 주택 전부 | 135,000,000원 | 2022.02.03 / 2022.01.11 | 대항력 有 우선변제 승계 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 미배당액은 52,912,000원이지만, 확약서가 적용되는 해당 임차권에 대해서는 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 생긴다
같은 단지 ‘주은풍림’ 전용 49.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 116,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 127,000,000원, 표본 최저는 110,000,000원, 최고는 127,000,000원입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.77㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 20 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 10 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 7 | 124,500,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 116,875,000원 |
확약을 반영하지 않으면 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 선순위 임차권 구조를 우선 의심해야 합니다. 실제 시뮬레이션에서도 현재 회차 미배당 52,912,000원, 2회 유찰 시 77,658,401원, 3회 유찰 시 94,980,881원으로 늘어납니다. 하지만 이 사건은 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 가격 비교 기준은 현재 실질취득 84,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 135,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 148,925,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차보증금 부족분 52,912,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 명세서 비고의 대항력포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 부족분의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용머리초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·각급학교·근린상업시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주거 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 남측 서동대로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2002.08.05 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 10층이며, 승강기·개별난방·소방·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·자연녹지지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역·절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 규모·거래. 주은풍림은 2,615세대이며, 전용 49.77㎡ 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근12개월 평균은 116,875,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원문 확인. 2026.04.28 제출된 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 낙찰·배당 이후 실제 말소 절차와 필요한 서류가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 실제 임차인 수나 보증금을 별도로 중복 합산하지 마세요.
- 가격 비교 기준. 이 사건은 확약 반영 실질취득 84,000,000원을 최근12개월 평균 116,875,000원과 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대사항과 내부 현황이 확인되지 않았으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 가격을 되살린 사건”
등기만 보면 이 물건은 135,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서 52,912,000원을 인수할 수 있는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 84,000,000원입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 평균 116,875,000원의 71.9%라 현재 회차 자체에는 가격 메리트가 있습니다. 다만 이 물건의 안전성은 일반적인 말소 구조가 아니라 확약서의 효력과 적용 범위에 의해 만들어집니다. 결론은 “가격은 유리, 권리는 확약 원문 확인이 전제”입니다.
