수원지방법원 2025타경43222. 안성시 원곡면 외가천리 원곡제일오투그란데 308동 5층 504호 아파트입니다. 감정가는 188,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 131,600,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2022.03.17. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당 229,200,000원이고, 그 뒤에 등기된 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 신건과 상황이 다릅니다. 최근 동일 평형 거래 12건의 평균은 180,458,333원, 가장 최근 2026.07 거래는 165,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.9%이고 최신 거래보다도 33,400,000원 낮아, 제공된 실거래 기준으로는 가격 여유가 확인되는 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43222 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 외가천리 361 원곡제일오투그란데 308동 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 · 21층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 변용재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 205,917,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2018.07.30 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.03.17. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권으로 채권최고액은 229,200,000원입니다. 이후 2023.01.10. 국의 압류와 2025.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.01.15. 안성시 압류는 2026.05.13. 해제되어 등기상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 72.9%
원곡제일오투그란데 동일 평형 59.67~59.99㎡대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 180,458,333원, 최저 거래는 165,000,000원, 최고 거래는 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.97㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.67㎡ | 18 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 59.67㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 16 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.67㎡ | 6 | 172,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 180,458,333원 |
현재 최저가 131,600,000원은 최근 12개월 평균보다 48,858,333원 낮고, 평균 대비 72.9%입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교해도 33,400,000원 낮습니다. 따라서 제공된 최근 거래 기준에서는 신건 가격이 아닌 1회 유찰 가격에 실제 할인폭이 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 229,200,000원 | 128,957,600원 |
| 미배당 | - | 100,242,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,642,400원과 근저당권 배당 128,957,600원으로 매각대금 131,600,000원이 전부 배분됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 100,242,400원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 100,242,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 139,138,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 166,276,713원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 현재 물건의 핵심 변수는 권리 인수액보다는 실제 점유관계와 적정 입찰가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원곡면 행정복지센터 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 21층 건물의 5층이며 사용승인일은 2018.07.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 원곡제일오투그란데는 797세대이며 동일 평형 최근 12건 거래가 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 614,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 점유원인을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 131,600,000원은 최근 12개월 평균 180,458,333원의 72.9%, 최신 거래 165,000,000원보다 낮습니다.
- 근저당 배당. 현재 매각가 가정에서 페퍼저축은행 근저당에는 128,957,600원이 배당되고 100,242,400원이 미배당으로 남습니다.
- 인수 여부. 제공된 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 제한. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·성장관리권역·소하천구역 등 표시 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰로 여유가 생겼다
이 물건은 2022.03.17. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 131,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 180,458,333원의 72.9%이고 최신 거래 165,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리 인수 부담과 가격 수준은 모두 우호적인 편입니다. 다만 임대관계가 미상으로 표시된 만큼, 최종 판단의 마지막 확인사항은 실제 점유관계입니다.
