수원지방법원 2025타경43237. 평택 포승읍 도곡리 메트로카운티 6층 611호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박금환이며 2016년 9월 28일 거래가액 244,749,833원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 강서농업협동조합의 채권최고액 204,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
감정가는 143,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건에서 먼저 확인할 것은 가격보다 현관문의 유치권 표기와 실제 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 6층 611호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상 6층 중 6층 611호 |
| 소유자 | 박금환 (2016.09.28. 소유권이전 · 거래가액 244,749,833원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 169,196,750원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.28. 강서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거에는 변동규의 가처분과 근저당권, 코람코자산신탁·국제자산신탁의 신탁등기, 주식회사신포전기공사의 가압류 등 여러 권리가 있었으나 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016년 9월 28일 강서농업협동조합의 근저당권입니다. 2025년 12월 18일 서울강서농업협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 점유 확인이 핵심
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금이나 확정일자, 대항력 있는 임차관계가 확인됐다고 볼 자료는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 2. 근저당 · 강서농업협동조합 | 204,000,000원 | 97,898,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,100,000원 기준 근저당권 예상 미배당은 106,101,400원입니다. 다만 제공된 배당 계산상 이 부족액이 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 106,101,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 135,591,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 156,233,882원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당은 106,101,400원에서 135,591,260원, 156,233,882원으로 커집니다. 하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 채권 부족액보다 중요한 것은 실제 점유 및 유치권 주장의 실체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 611호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 도곡초등학교 북서측 인근으로 공원·학교·단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물의 지상 6층 중 6층 611호이며, 위생·급배수·소방·보안·화재탐지·옥내소화전·난방·승강기·주차장 설비가 갖추어진 것으로 탐문됐으나 관리 상태 확인이 필요합니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측 및 남서측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구)에 포함됩니다. 공시지가는 2,129,000원/㎡, 토지는 평지·사다리형이고 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 주장 실체 확인. 현관문의 ‘유치권’ 표기와 자물쇠 설치자가 누구인지, 어떤 채권을 주장하는지, 점유가 언제부터 어떤 방식으로 이어졌는지 확인이 우선입니다.
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사용자·점유자와 사용 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 100,100,000원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이므로 건축물대장·허가용도와 현재 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 관리 상태 확인. 감정평가에서도 각종 설비의 관리 상태는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 유치권 관련 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 ‘유치권 표기’가 먼저다
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2016년 강서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 100,100,000원에서 제공된 계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 과거의 가처분·신탁·가압류·근저당도 이미 말소돼 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현관문에는 붉은 페인트로 ‘유치권’이 표시돼 있고 자물쇠가 설치돼 있으며, 임대관계도 미상입니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 점유·유치권 확인이 선행입니다.
