수원지방법원 2025타경43237. 경기도 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 6층 611호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로, 업무시설·음식점·위락시설·사무소·오피스텔 등이 함께 있는 복합용도 건물입니다.
소유자는 박금환 씨입니다. 2016년 9월 28일 244,749,833원에 소유권을 취득했고, 같은 날 강서농업협동조합 앞으로 채권최고액 204,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 12월 18일 서울강서농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 70,070,000원입니다. 감정가에서 두 차례 유찰되어 거의 절반 수준으로 내려왔지만, 낙찰 후 실제로 물건을 인도받을 수 있는지가 입찰 판단의 선결 조건입니다. 특히 현관문의 유치권 표시와 잠금장치는 단순한 가격 분석으로 넘길 수 없는 현장 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 외 3필지 메트로카운티 제6층 제611호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 (감정평가상 오피스텔 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 6층 611호 |
| 소유자 | 박금환 (2016.09.28 소유권 취득 · 거래가액 244,749,833원) |
| 감정가 | 143,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 서울강서농업협동조합 |
| 청구금액 | 169,196,750원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.28 강서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 현장이 문제
과거에는 이 물건에 복잡한 권리관계가 존재했습니다. 변동규의 근저당권과 가처분, 코람코자산신탁 및 국제자산신탁 관련 신탁등기, 신포전기공사의 가압류 등이 등기됐던 이력이 있습니다. 다만 해당 가처분과 종전 근저당권·신탁등기·가압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
현재 권리분석의 기준은 2016년 9월 28일 접수된 을구 7번 강서농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액은 204,000,000원으로, 감정가 143,000,000원보다 큽니다.
② 점유·유치권 — 이 사건의 최우선 확인사항
여기서 주의할 점은 현관문에 유치권이라고 적혀 있다는 사실과 법률상 유치권이 성립했다는 사실은 서로 다르다는 것입니다. 현관의 문구와 잠금장치만으로 실제 유치권자, 공사대금채권의 존재, 적법한 점유, 점유 개시 시점이나 유치권 성립 여부를 확정할 수 없습니다.
반대로 등기부에 유치권이 없다는 이유만으로 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다. 유치권은 일반적인 근저당권과 달리 등기 여부만으로 확인되는 권리가 아니므로, 성립 요건과 점유 상태를 별도로 조사해야 합니다.
| 확인 대상 | 현재 확인된 사실 | 입찰 판단 |
|---|---|---|
| 현관 상태 | 붉은색 ‘유치권’ 문구 · 별도 자물쇠 | 점유자·설치 경위 확인 필요 |
| 유치권 성립 | 성립 여부 미확정 | 피담보채권·점유·관련성 검토 |
| 임대관계 | 감정평가상 임대관계 미상 | 실제 점유자 확인 필요 |
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 없음 | 임차인 부존재 확정은 아님 |
| 매수인 인수 | 배당표상 0원 | 유치권·점유 분쟁 비용 별도 검토 |
신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 그 점유가 어떤 권원에 근거하는지를 확인하기 전에는 임차인이나 점유 관련 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다. 별도의 점유자가 존재한다면 대항력 여부 역시 전입·사업자등록, 점유 개시 시점 및 관련 계약관계를 확인해 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
이 물건은 감정가 143,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 70,070,000원에 매각을 진행합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 분명 큰 폭의 하락입니다. 그러나 이는 감정평가액에 대한 경매 최저가격의 비율일 뿐, 현재 거래시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 143,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 70,070,000원 | 49% | 2회 유찰 · 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 34,334,300원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
3회·4회 유찰 가격은 시나리오상 가정이며 실제 매각 일정이나 최저가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
현재 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 더욱이 이 물건은 일반 아파트가 아니라 근린시설로 분류되고 오피스텔로 이용되는 복합건물 내 호실입니다. 단순한 주거용 아파트 거래가격을 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권최고액 204,000,000원을 배당 대상 채권액으로 적용했으며, 집행비용 추정액을 먼저 공제한 나머지가 강서농업협동조합에 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,661,260원 |
| 1. 근저당 · 강서농업협동조합 | 204,000,000원 | 68,408,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 135,591,260원 |
집행비용은 1,661,260원으로 추정한 값입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예시로서 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 매수인 인수금액이 아닙니다.
현재 회차에서 집행비용을 제외한 예상배당은 68,408,740원이고, 채권최고액 기준 미배당은 135,591,260원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 그러나 이 미배당 채권이 그대로 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당은 커지고 최저가는 내려간다
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 135,591,260원 |
| 3회 유찰 | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 156,233,882원 |
| 4회 유찰 | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 170,683,717원 |
가격이 추가로 내려가더라도 강서농업협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 위 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 다만 이는 유치권 문제와는 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 도곡리 도곡초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공원·학교·단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다. 북서측 약 25m, 북동측과 남서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 건물 이용. 지상 6층 건물의 6층 611호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 업무시설·일반음식점·위락시설·사무소·오피스텔 등 여러 용도가 혼재합니다. 주거용 아파트와 동일한 수요층이나 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·보안·화재탐지·옥내소화전·난방·승강기· 주차장 설비 등이 갖춰진 것으로 탐문됐으나, 실제 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역으로, 국가산업단지(포승지구), 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 공시지가 자료는 2,129,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련. 감정자료상 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 현재의 지정 연장 여부와 해당 물건의 실제 적용 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이러한 사항과 현관 잠금·점유 위험은 별개입니다.
- 환금성. 복합용도 건물의 근린시설이면서 오피스텔로 이용되는 호실입니다. 실제 매매 수요와 임대 수요에 관한 거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 매각 후 재판매 용이성이나 임대수익률을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 현관에 유치권이라고 표시한 주체가 누구인지, 실제로 어떠한 채권을 주장하는지, 그 채권이 해당 부동산과 관련되는지, 점유 및 유치권 성립 요건이 충족되는지 확인해야 합니다.
- 점유자 조사. 현관 자물쇠 설치 경위와 실질 점유자, 점유 개시 시점 및 점유 형태를 확인해야 합니다. 잠금장치가 있다는 사실만으로 적법한 점유나 유치권을 확정할 수 없습니다.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임대차계약, 전입·사업자등록, 점유 현황 등 대항력 판단에 필요한 사실관계를 추가 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 유치권 관련 비고뿐 아니라 매각으로 소멸하지 않는 권리, 점유관계와 명도 관련 사항에 변동이 없는지 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 평택 포승읍 일대의 유사한 근린시설·오피스텔 거래를 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리 상태. 감정자료에도 설비 관리 상태의 확인 필요성이 기재되어 있습니다. 건물 및 호실의 실제 상태와 체납 관리비, 수선 부담 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 용도와 이용 적법성. 경매상 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 구분해, 건축물대장상 용도와 실제 사용의 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당액 해석. 채권최고액 기준 미배당 135,591,260원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 다만 유치권에 따른 잠재 비용은 이 배당 계산에 포함되어 있지 않습니다.
- 최종 입찰 판단. 유치권과 점유 문제가 정리되지 않았다면 가격이 추가로 낮아지더라도 무리하게 응찰하지 않는 것이 합리적입니다. 원본 서류와 현장 조사 결과를 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 인도 가능성
이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 143,000,000원, 현재 최저가 70,070,000원. 2회 유찰 끝에 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 명확하고, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 611호 현관에 ‘유치권’이라는 문구가 쓰여 있고 별도의 자물쇠가 설치되어 있다고 명시되어 있습니다. 유치권이 실제로 성립했는지 아직 판단할 수 없고, 임대관계도 확인되지 않았습니다.
또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 근린시설로 분류되는 복합용도 건물의 오피스텔 이용 호실이라는 점에서 환금성까지 별도로 검토해야 합니다.
결론은 보수적 접근입니다. 이 물건은 단순한 저가 경매가 아니라 유치권 주장과 점유 위험의 해소 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점만으로는 부족합니다. 유치권 성립 여부, 실제 점유, 인도 가능성 및 적정 시세가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
