수원지방법원 2025타경43243. 평택시 소사동 평택소사에스케이뷰 105동 15층 1501호, 전용 125.405㎡ 아파트입니다. 감정가는 435,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 304,500,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.07.01 설정된 우리은행 근저당권 277,200,000원이며, 그 이후 압류·가압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계에 있습니다. 임병수는 2007.12.05 전입해 말소기준일인 2015.07.01보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 이 자료만으로 대항력을 확정해 인수액을 계산할 수는 없습니다. 특히 임병수는 과거 등기부의 채무자로도 등장해 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 소사동 524 평택소사에스케이뷰아파트 105동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 125.405㎡ · 지상 18층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 선옥경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 304,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 242,408,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 열람일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2015.07.01 우리은행 근저당권입니다. 이후 공주세무서 압류, 길홍대 가압류, 평택세무서 압류, 그룹환경종합건축사사무소 근저당권, 2025.12.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 신한은행·현대주류·토마토2상호저축은행· 우리은행·그룹환경종합건축사사무소의 과거 근저당권들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 인수액 계산 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임병수 | 2007.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임병수는 등기부의 과거 근저당권 채무자 이름과 동일합니다. 가장임차인인지, 소유자와 어떤 관계인지, 실제 임대차보증금이 존재하는지를 원본 서류와 점유관계로 확인하기 전에는 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락 추세
평택소사에스케이뷰 동일면적 125.41㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 408,916,666원이지만, 과거 2024년 480,000,000원 거래 등 높은 가격이 섞여 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 384,200,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 125.41㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 125.41㎡ | 9 | 373,000,000원 |
| 2026.05 | 125.41㎡ | 9 | 398,000,000원 |
| 2026.05 | 125.41㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2025.11 | 125.41㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 2025.06 | 125.41㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2025.05 | 125.41㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2024.02 | 125.41㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2023.10 | 125.41㎡ | 6 | 448,000,000원 |
| 2023.09 | 125.41㎡ | 10 | 445,000,000원 |
| 2023.09 | 125.41㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2023.08 | 125.41㎡ | 2 | 428,000,000원 |
현재 최저가 304,500,000원은 최근 12개월 평균 384,200,000원의 79.3%, 최신 거래 380,000,000원보다도 75,500,000원 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.9% 하락했습니다. 즉 시장 가격 자체가 내려오는 흐름이며, 과거 전체 평균 408,916,666원을 기준으로 할인폭을 크게 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,063,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사그룹환경종합건축사사무소 | 276,246,000원 | 22,237,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 길홍대 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 583,446,000원 중 예상 배당은 299,437,000원, 미배당은 284,009,000원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임병수의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 권리분석에서는 임차보증금 인수 가능성을 별도로 검증해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 304,500,000원 | 299,437,000원 | 284,009,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 213,150,000원 | 209,365,900원 | 374,080,100원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 149,205,000원 | 146,316,130원 | 437,129,870원 |
유찰이 거듭될수록 법원 최저가는 내려갑니다. 하지만 선순위 가능 임차인의 보증금이 존재한다면, 낙찰가 하락만큼 가격 메리트가 단순히 늘어난다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 넘어서는 대항력 인수형이라면 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 유찰 시나리오는 임병수의 실제 보증금 확인과 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 18층 건물의 15층 1501호입니다.
- 입지. 평택시 소사동 동방학교 서측 인근으로 아파트·근린생활시설·다세대·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 단지. 평택소사에스케이뷰 750세대, 2007.10.09 준공 단지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·소사2지구 및 소사지구 지구단위계획구역이며, 일부 어린이공원·완충녹지 저촉이 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인·외국법인·외국단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 9.9% 하락해, 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 가격을 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임병수 보증금 확인. 가장 먼저 보증금·임대차계약·확정일자·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부. 임병수는 과거 등기상 채무자 이름과 동일하므로 소유자와의 관계 및 실제 임대차 여부 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수 예상액을 더해 최근 12개월 평균 384,200,000원 및 최신 거래 380,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래군이 이전보다 9.9% 낮으므로 과거 최고 480,000,000원이나 전체 평균 408,916,666원을 기준으로 할인폭을 과대평가하지 마세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 현재 절차 간 관계를 확인하세요.
- 배당 우선순위. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각물건명세서와 교부청구 내역으로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
현재 최저가 304,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 384,200,000원보다 낮고, 최신 380,000,000원 거래와 비교해도 표면적인 가격 여유가 있습니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 2007.12.05 전입한 임병수의 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태이고, 실제 보증금이 확인되기 전에는 낙찰자의 최종 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
게다가 시장은 최근 거래군이 이전보다 9.9% 하락했습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “표면 가격은 최근 시세보다 낮지만, 선순위 임차보증금을 확인하기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없다”입니다. 임병수의 실제 임대차관계와 보증금이 해소되는 순간에야 비로소 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
