수원지방법원 2025타경43268. 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 26층 2601호입니다. 감정가는 534,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 373,800,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.09.17. 설정된 중소기업은행 근저당 252,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사한국대부금융 근저당과 순창농업협동조합, 남원농업협동조합, 이천새마을금고, 서울보증보험주식회사 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 박나영은 2025.03.27. 전입했고 배당요구도 했지만, 전입 자체가 2020.09.17. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 미상입니다. 이 미상 부분은 배당액 문제이지, 현재 확인된 전입일 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 바뀌는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43268 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 206동 26층2601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·화장실2·주방1·거실1 · 지상26층 중 26층 |
| 전용면적 | 84.7982㎡ |
| 소유자 | 곽귀석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 373,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 56,490,874원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급 | 2026.08.12 · 수원지방법원 평택지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준일은 2020.09.17.입니다. 중소기업은행 근저당 252,000,000원이 말소기준권리이고, 2023.11.29. 한국대부금융 근저당 75,000,000원, 이후 가압류들과 2025.12.23. 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박나영 | 미상 | 2025.03.27 | 미상 | 미상 | 2026.02.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74.9%
더샵지제역센트럴파크2BL 동일면적대 최근 거래 12건의 평균은 498,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 26층 528,500,000원이며, 현재 최저매각가 373,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%입니다. 감정가 534,000,000원 상태에서는 가격 매력이 크지 않았지만, 한 차례 유찰된 현재 가격은 최근 거래 수준보다 명확하게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 26 | 528,500,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 12 | 509,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 9 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 83.71㎡ | 13 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 83.71㎡ | 17 | 368,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 10 | 548,000,000원 |
| 2026.06 | 83.71㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 23 | 538,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 21 | 348,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 7 | 528,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.7982㎡ 기준 | 12건 | 498,958,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 373,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,033,200원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국대부금융 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 순창농업협동조합 | 500,000,000원 | 40,766,800원 |
| 4. 가압류 · 남원농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이천새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,969,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,635,969,510원 중 예상 배당액은 367,766,800원, 미배당은 1,268,202,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 373,800,000원 | 367,766,800원 | 1,268,202,710원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 261,659,999원 | 257,196,759원 | 1,378,772,751원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,161,999원 | 179,797,731원 | 1,456,171,779원 | 0원 |
가격이 추가로 내려가더라도 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 채권자들의 미배당 규모는 확대됩니다. 현재 회차에서는 한국대부금융 관련 배당이 75,000,000원으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 5,196,759원, 3회 유찰 시에는 0원으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택모산초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상26층 건물의 제26층 제2601호입니다. 통상적인 위생 급·배수 설비, 승강기, 옥내 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 더샵지제역센트럴파크2BL은 1,674세대이며 준공일은 2020.08.13.입니다.
- 실거래. 최근 12건은 348,000,000원부터 548,000,000원까지 분포하고 평균은 498,958,333원입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 도시개발구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무는 알 수 없다는 비고가 핵심입니다. 집합건물 등기와 토지등기, 대지권 발생·이전 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 박나영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용과 배당요구 서류를 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 373,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래 498,958,333원과 최신 거래 528,500,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 임차인 조사 내역이 존재하므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 배당 추정에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.
- 토지거래계약 관련 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 표시되어 있으므로 입찰 전 적용 관계를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 대지권은 확인 전까지 보류”
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 박나영의 전입은 말소기준보다 늦고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 한 번 유찰되면서 373,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 498,958,333원의 74.9%가 됐습니다. 최신 26층 거래 528,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
그러나 이 사건에서 가격보다 우선순위가 높은 확인사항은 따로 있습니다. 대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체가 확인되지 않았다는 점입니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐다는 문구만으로 실제 대지권이 확정되는 것은 아닙니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮고 가격은 매력적이지만, 대지권 확인 전에는 최종 입찰 판단을 보류해야 하는 아파트입니다.
