수원지방법원 2025타경43276. 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치한 에이스101 5층 503호입니다. 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)이며, 감정평가 당시 공실이었습니다. 소유자는 최희선이고, 2024년 6월 27일 중소기업은행 근저당권과 주식회사에이디시 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행이 임의경매를 신청했고, 국민건강보험공단 압류도 등기됐습니다.

권리의 중심은 중소기업은행의 2024.06.27. 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 날 후순위로 설정된 주식회사에이디시 근저당과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 대신자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 있었으나 이미 말소됐습니다.

다만 감정가의 절반 이하라는 숫자가 실제 수익성을 보장하지는 않습니다. 지식산업센터는 주거용 아파트와 용도 및 수요 구조가 다르고, 공실 상태에서는 임대수익·유지비용·재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024.06.27. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 328,800,000원이며, 같은 날 접수번호상 후순위로 설정된 주식회사에이디시의 근저당권 채권최고액은 93,600,000원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 422,400,000원입니다.

이후 2025.12.23. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.01.06. 국민건강보험공단 압류가 추가됐습니다. 등기상 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정평가액은 370,000,000원이고, 현재 최저매각가는 181,300,000원입니다. 두 번의 유찰로 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다.

그러나 비교 가능한 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 사실과 현재 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구별해야 합니다. 공실 지식산업센터의 적정가격은 최근 매매사례뿐 아니라 임대 가능성, 공실 기간, 관리비, 용도에 따른 수요를 함께 검토해야 합니다.

3회·4회 유찰 가격은 예상 시나리오이며 확정된 후속 매각기일이나 실제 최저매각가를 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,338,200원을 제외한 177,961,800원이 중소기업은행에 배당됩니다. 후순위 주식회사에이디시 근저당권에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 총 미배당액은 244,438,200원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정채무액과 다를 수 있으므로 이 숫자를 확정된 채권자 손실로 해석해서는 안 됩니다. 중소기업은행의 경매 청구금액 281,110,615원도 현재 예상배당액으로는 모두 충족되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자는 미회수, 매수인은 가격 검증

각 회차에서 중소기업은행의 청구금액은 예상배당만으로 전액 변제되지 않습니다. 하지만 이 미회수금이 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 낙찰자가 집중해야 할 것은 채권자의 미배당액보다 실제 취득가격과 향후 활용·매각 가능성입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 북측 인근입니다. 주변에 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 다만 정류장 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 10층 건물입니다. 외벽은 강화유리·복합판넬·석재붙임 등, 내벽은 페인팅·강화유리 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 가장형 평지이며, 남측·북측·동측·서측에서 각각 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도·규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 실제 적용 대상 및 기간은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부시설과 사용 가능 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 공부상 공장(지식산업센터)으로, 일반 주거용 부동산보다 이용 목적과 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 현재 공실 상태라는 점까지 고려해 향후 임차인 확보와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 시세. 에이스101 내 유사 층·면적·용도의 최근 실거래 사례를 확인하고, 현재 최저가 181,300,000원이 시장가격보다 실제로 낮은지 검증하세요.
• 임대수익 검증. 공실 상태이므로 실제 임대 가능 보증금·월세·예상 공실기간·관리비를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자수익률을 산정하지 마세요.
• 용도 적합성. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 입주 가능 업종, 시설 이용 제한, 관리규약 및 사용 목적의 적합성을 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 조사 당시 공실이지만 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장방문과 매각물건명세서·현황조사서 대조를 통해 점유자와 임대차 권리의 존재 여부를 재확인하세요.
• 근저당권 순위. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 주식회사에이디시 근저당권은 후순위입니다. 등기부상 순위와 매각으로 인한 말소 여부를 원본으로 최종 확인하세요.
• 국민건강보험공단 압류. 압류 자체는 말소기준 이후 등기됐지만, 관련 공과금의 법정 우선순위와 실제 배당 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 공실 유지비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 향후 공실 유지비를 관리주체에 확인하세요.
• 후속 유찰 전략. 3회 유찰 시 126,909,999원, 4회 유찰 시 88,836,999원의 시나리오가 있으나 추가 유찰이나 해당 가격에 대한 낙찰을 보장하지 않습니다. 시세 검증을 통해 입찰 상한을 결정하세요.
• 입찰 자금. 입찰보증금, 취득 관련 세금, 내부시설 보완비, 공실 유지비 및 금융비용을 포함한 실제 취득예산을 사전에 산정하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.27. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 시장가격”

평택 에이스101 503호는 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 중소기업은행의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 신탁등기도 이미 말소됐으며 조사 당시 공실입니다.

하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 370,000,000원에서 최저가 181,300,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장 대비 저평가를 입증할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 이미 두 차례 유찰된 지식산업센터라는 점에서 가격과 환금성에 대한 추가 검증이 필요합니다.

특히 공실 상태와 미상인 임대관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 후순위 근저당권의 미배당 규모가 크더라도 매수인에게 승계되는 것으로 산정되지는 않지만, 실제 활용성과 향후 처분 가능성을 고려하지 않은 낙찰은 별도의 재무적 위험을 만들 수 있습니다.

결론은 ‘권리상 인수 0원 산정, 가격 판단은 보류’입니다. 감정가의 49%라는 할인율에만 주목하기보다, 유사 지식산업센터의 실거래·임대시장·공실 비용을 확인한 다음 입찰 여부와 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.