수원지방법원 2025타경43276. 평택시 고덕면 해창리 에이스101 5층 503호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가 당시에도 같은 용도로 조사됐고, 조사일에는 공실 상태였습니다. 현재 소유자는 최희선이며, 말소기준권리는 2024년 6월 27일 설정된 중소기업은행 근저당권 328,800,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사에이디시의 후순위 근저당권 93,600,000원과 이후 경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
감정가는 370,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 259,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 단순히 “30% 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 부동산과 달리 실제 임대수요와 공실, 관리비, 업종 제한, 재매각 가능성이 가격에 크게 작용하므로 권리보다 시장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 조사일 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 중 5층 503호 |
| 소유자 | 최희선 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 259,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 281,110,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 조사 당시 물건은 공실 상태로 확인됐으며, 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2024.06.27 중소기업은행 근저당권이고, 같은 날의 주식회사에이디시 후순위 근저당권, 2025.12.23 임의경매개시결정, 2026.01.06 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘저가’ 근거는 없다
현재 최저매각가 259,000,000원은 감정가 370,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 111,000,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 거래가격이나 동일 유형 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧 시장 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 328,800,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이디시 | 93,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 259,000,000원 가정 시 채권자 총 채권액 422,400,000원 중 254,574,000원이 배당되고 167,826,000원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자의 손실 영역이며, 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북측 인근으로, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 도로. 남측·북측·동측·서측에서 각각 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,805,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 조사일 당시에는 공실 상태였습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가격 확인. 현재 70% 최저가만 보고 저가라고 판단하지 말고, 인근 지식산업센터의 실제 매매사례와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 조사 당시 공실인 만큼 단순 미사용인지, 임대수요 부족인지, 관리비·시설 조건 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 공실 지식산업센터는 체납 관리비가 누적될 수 있으므로 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 2회 유찰 시 181,300,000원, 3회 유찰 시 126,909,999원으로 낮아지지만 가격이 내려가도 권리 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 깔끔합니다. 임차인이 없고, 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 물건은 공장(지식산업센터)이고 조사 당시 공실입니다. 현재 최저가 259,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
