수원지방법원 2025타경43286. 안성시 공도읍 만정리 ‘펠리체40’ 제1동 4층 405호입니다. 감정 이용상태는 연립주택으로, 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 구성된 단위세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 4층이고 사용승인일은 2015.07.14입니다. 등기상 현재 소유자는 이태관이며, 권리분석의 기준점은 2016.03.17 설정된 경서농업협동조합 근저당권입니다.
현재 가격은 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 121,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 유찰률만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 104,826,666원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -47.6%입니다. 즉 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 하락한 최근 시장가격에 비해 현재 경매가격이 충분히 낮은가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-2 펠리체40 1동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 58.32㎡ · 6층 중 4층 |
| 소유자 | 이태관 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경서농업협동조합 / 115,034,612원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2016.03.17 경서농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 134,400,000원입니다. 이후 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 2016.03.17 신탁재산 귀속에 따라 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 인도 대상은 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가라도 최근 12개월 평균보다 높다
펠리체40은 28세대, 사용승인일 2015.07.14의 공동주택입니다. 대상 면적은 58.32㎡이고, 확인된 실거래는 총 4건입니다. 특히 가격 판단에서는 2022년 200,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 128,620,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.47㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2026.02 | 58.32㎡ | 4 | 90,740,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 3 | 90,740,000원 |
| 2022.08 | 59.89㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 104,826,666원 |
현재 최저가 121,800,000원은 최신 거래 133,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균 104,826,666원과 비교하면 116.2%입니다. 즉 최근 거래들의 평균보다 16,973,334원 높습니다. 더구나 최근 12개월 거래가격은 이전 거래 대비 -47.6%의 하락 추세로 집계돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,505,200원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 134,400,000원 | 119,294,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 15,105,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 반도체융합캠퍼스 남서측 인근으로, 연립주택·아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층으로, 승강기·도시가스 난방·화재탐지·1층 지상주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 15m~20m의 포장도로에 각각 접하며, 매각물건명세서 비고에도 왕복2차로에 접한 승강기 있는 6층 건물의 4층으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이고 공시지가는 1,357,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 총 28세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 3건 평균은 104,826,666원이며 가격 추세는 이전 대비 -47.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한가를 잡을 것. 현재 최저가 121,800,000원은 최근 12개월 평균의 116.2%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 최신 거래 한 건에만 의존하지 말 것. 2026.04 최신 거래는 133,000,000원이지만, 2026.02와 2025.11 거래는 각각 90,740,000원입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 12개월과 이전 거래의 가격 추세가 -47.6%이므로 입찰 직전 추가 실거래 변화를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차에서 근저당 미배당 15,105,200원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격도 미리 비교. 2회 유찰 시 매각가는 85,260,000원, 3회 유찰 시 59,681,999원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리 할인보다 최근 시세가 더 중요하다”
이 사건은 권리 인수금액만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2016.03.17 경서농업협동조합 근저당이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 121,800,000원까지 내려왔음에도 최근 12개월 실거래 평균 104,826,666원보다 16.2% 높고, 시장 추세는 -47.6%입니다. 최신 133,000,000원 거래보다 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 최근 3건 전체를 보면 현재 가격을 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인폭이 아니라 최근 하락한 거래가격과 비교해 얼마까지 낮아져야 안전마진이 생기느냐입니다.
