119,000,000원
수원지방법원 2025타경43306. 안성시 공도읍 엠씨티40 5층 508호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 대상 면적은 59.47㎡이며 집합건축물현황도면상 방3·거실·주방·욕실2· 발코니 등의 구조, 지하1층/지상6층 건물의 5층입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 김수현의 전입·점유는 2022.05.23, 확정일자는 2022.05.09이고 말소기준권리인 디케이마린 가압류는 2024.04.18입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고, 배당으로 보증금을 모두 받지 못하면 원칙적으로 그 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 구조를 뒤집는 대항력 포기 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 5층 508호 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 송원길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 면적 / 구조 | 59.47㎡ · 지하1층/지상6층 중 5층 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 |
| 소유자 | 남명훈 · 2022.06.13 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원*
현재 말소기준은 2024.04.18 디케이마린 가압류 5,506,010원입니다. 2016.06.24 설정됐던 신한은행 근저당 134,400,000원은 2022.05.24 이미 해지·말소됐기 때문에 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 이후 안성시 압류와 현 경매개시결정 등은 매각 또는 해제로 정리되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 주택(508호) 전부 | 2022.05.23 / 2022.05.09 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
김수현은 2024.05.28 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차의 배당 계산상 보증금 180,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 63,466,000원이 부족해, 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 가능액으로 산정됩니다.
* 배당 계산만 보면 현재 회차의 미배당 보증금은 63,466,000원입니다. 그러나 2026.04.30 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 승계액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정해 적용하며, 확약 밖의 별도 임차관계가 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 1.19억은 ‘할인가’가 아니다
엠씨티40은 28세대, 2015.07.14 준공입니다. 면적 59.41~59.47㎡ 거래 표본 10건의 전체 평균은 125,084,000원이지만, 이 수치에는 2022년의 180,000,000원· 157,500,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.41㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2025.10 | 59.41㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2025.10 | 59.41㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2025.06 | 59.41㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 59.47㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 59.47㎡ | 6 | 102,340,000원 |
| 2024.02 | 59.41㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 59.47㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 59.41㎡ | 6 | 157,500,000원 |
| 2021.06 | 59.41㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 116,333,333원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 119,000,000원입니다. 이는 최신 거래 119,000,000원과 정확히 같고, 최근 12개월 평균 116,333,333원의 102.3%입니다. 전체 거래 평균과 비교하면 95.1%이지만, 최근 거래 추세가 -9.7%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 180,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 5,506,010원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 김수현 보증금의 미배당액 63,466,000원이 발생합니다. 다만 2026.04.30 확약으로 해당 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 공도읍 만정리 만정초등학교 남동측 인근. 국도변 인근 공동주택단지, 연립주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층. 기본 위생급배수·난방·승강기· 주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역, 중로2류에 접하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
- 환금성. 엠씨티40은 28세대이고 실거래 표본은 10건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%는 입찰가를 보수적으로 잡아야 할 신호입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.30 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 대상을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 확약을 분리해서 보기. 배당 계산상 김수현 보증금 부족분은 63,466,000원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 125,084,000원보다 최근 12개월 평균 116,333,333원, 최신 거래 119,000,000원, 추세 -9.7%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 감정가 할인율 착시 경계. 감정가 170,000,000원 대비 현재 최저가가 119,000,000원이어도 최근 시세보다 낮은 가격은 아닙니다.
- 점유·명도 확인. 김수현 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 퇴거·임차권말소 진행 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 28세대 소규모 집합건물이고 경매 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%인 만큼 재매각 가능성과 거래 속도를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약이 풀고, 가격은 아직 못 풀었다”
이 물건의 첫인상은 대항력 임차인 보증금 180,000,000원이 최저가 119,000,000원보다 커서 상당히 위험해 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 보증금 63,466,000원을 매수인 인수 가능액으로 잡습니다. 그러나 2026.04.30 주택도시보증공사의 확약이 그 핵심 위험을 제거해, 본 분석상 실질 인수액은 0원*이고 실질취득은 119,000,000원입니다.
문제는 그 다음입니다. 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%이고, 2026.08 최신 거래 119,000,000원과 정확히 같습니다. 최근 거래 추세도 -9.7%입니다. 28세대 규모와 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%까지 감안하면, 권리 리스크가 확약으로 해소됐다는 이유만으로 현재 회차 가격에 가점을 주기는 어렵습니다. 권리는 확약 원본 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적 접근. 이 사건의 결론입니다.
