수원지방법원 2026타경50412. 평택시 비전동 에이치탑5 7층 702호의 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 휴게음식점으로 등재돼 있지만 감정 조사상 현황은 사무실입니다. 등기상 소유자는 황해정이며 2017.05.30 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 317,565,028원입니다. 현재 말소기준은 2019.09.05 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 260,000,000원이고, 이후의 국 압류·경기신용보증재단 가압류·평택시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 흐름만 보면 말소기준 이후에 등기된 권리는 단순한 편입니다. 하지만 점유관계에서는 한 단계 더 확인해야 합니다. 현황조사상 전입일이 확인된 5건은 모두 2019.09.05 이후이므로 대항력이 없지만, 매각물건명세서에 나타난 강종합·지니어는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 두 명의 사용관계는 ‘주거’로 기재된 반면 감정평가의 이용상태는 ‘사무실’로 조사돼 있어 실제 점유관계를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50412 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1102 에이치탑5 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 휴게음식점 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 황해정 · 2017.05.30 소유권이전 · 거래가액 317,565,028원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 208,962,916원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.09.05 근저당
2017.05.30 영흥수산업협동조합 근저당권 231,600,000원은 2019.09.05 이미 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 260,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.01.24 국 압류, 2024.10.29 경기신용보증재단 가압류 38,700,000원, 2025.11.25 평택시 압류, 2026.03.11 임의경매개시결정이 순서대로 들어왔고 이 등기들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 5건은 대항력 없음, 2건은 판정 유보
| 명의 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)금강종합관리 | 2021.09.09 | 2,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이안엔지니어링 | 2022.01.12 | 5,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송진우 | 2023.07.06 | 3,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서현종합개발주식회사 | 2025.11.19 | 1,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 마골프컨설팅그룹(주) | 2021.09.13 | 미상 | 840,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강종합 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지니어 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일이 확인된 다섯 명의 경우 모두 말소기준일인 2019.09.05보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 반면 강종합·지니어는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수액 0원은 확정된 권리 범위의 계산값으로 봐야 하며, 두 미상 점유자의 보증금 인수 가능성까지 제거된 것으로 해석하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 302,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 302,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교가 확인되지 않아 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 2017.05.30 등기상 거래가액 317,565,028원이 존재하지만 이는 현재 시세를 대신하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,700,000원 | 36,972,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 미배당이 1,728,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 미상 2건의 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 302,000,000원 | 1,728,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 241,600,000원 | 61,282,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 193,280,000원 | 108,925,920원 | 0원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 수치는 현재 확인된 권리만 반영한 계산입니다. 전입신고일·보증금이 미상인 강종합·지니어가 선순위 대항력을 갖는 것으로 확인될 경우에는 그 결과를 별도로 반영해야 하므로, 유찰가격만 보고 실질취득비용이 그대로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 건축물대장에는 휴게음식점, 현황은 사무실로 조사됐습니다. 공부와 현황의 이용상태가 다릅니다.
- 주위환경. 배다리저수지 서측 도로 맞은편 에이치탑5에 위치하며, 인근은 상업·업무용 부동산이 밀집한 상가지대이고 주변에 아파트단지와 공원이 있습니다.
- 교통. 대로변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택역은 서남측 직선거리 약 2.8km, 안성I.C는 남동측 직선거리 약 3km 지점입니다.
- 도로. 동측 폭 30m, 서측 폭 18m, 북측 폭 8m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정돼 있습니다.
- 설비. 엘리베이터·공용위생·급배수·화재경보·지하주차설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강종합·지니어 원문 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 두 명의 실제 점유관계와 보증금부터 확인해야 합니다.
- 점유 용도 대조. 감정상 현황은 사무실인데 매각물건명세서의 일부 점유 표시는 주거입니다. 실제 사용상태와 각 점유자의 점유 부분을 대조해야 합니다.
- 휴게음식점 → 사무실 차이. 건축물대장상 용도와 현황 이용이 다르므로 향후 사용계획에 필요한 절차와 제한을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국 및 평택시 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 세액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 302,000,000원을 실거래와 비교하지 않은 상태에서 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 직접 대조한 뒤 인수 위험을 확정해야 합니다.
맺으며 — 권리 대부분은 정리되지만, 미상 점유 2건이 결론을 막는다
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 2019.09.05 안성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 임차 관련 명의 5건도 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 문제는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 강종합·지니어 2건입니다. 이 두 건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 확인 전에는 매수인 실질 인수비용도 완전히 닫히지 않습니다. 동시에 건축물대장상 휴게음식점과 현황 사무실의 차이가 있으며, 신건 최저가 302,000,000원을 검증할 최근 실거래 비교도 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 미상 점유 2건을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
