1,384,000원
수원지방법원 2023타경104820. 의왕시 삼동 동한빌라 3동 202호에 대한 강제경매입니다. 현재 최저매각가는 1,384,000원으로 감정가 96,000,000원의 1.44%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 138만원이라는 표면 가격도 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 1.2억원 보증금입니다.
임차인 김도현의 전입신고는 2021.01.29., 확정일자는 2021.01.14.이고 배당요구도 2023.07.28. 접수되어 있습니다. 말소기준권리는 2023.03.15. 국의 압류이므로 임차인의 대항력 발생시점이 그보다 앞섭니다. 여기에 매각물건명세서는 을구 순위 5번 임차권등기와 보증금 120,000,000원을 명시하면서 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경104820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 부곡중앙남6길 26-5, 2층202호 (삼동,동한빌라 3동) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 26.64㎡ · 동한빌라(3동) |
| 소유자 | 최대현 (2021.02.24. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 1,384,000원 (19회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김도현 / 120,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.15. 갑구 7번 압류 · 국(인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2023.03.15. 국의 압류입니다. 그 뒤 2023.08.02. 김도현의 강제경매개시결정이 이어져 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부상의 후순위 권리가 아니라 2021년부터 점유·전입한 임차인입니다. 김도현의 전입일이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 잔액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도현 | 202호 · 주거 | 2021.01.29. | 2021.01.14. | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
김도현은 배당요구를 2023.07.28. 접수했습니다. 매각물건명세서에는 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기”와 보증금 120,000,000원, 전입일 2021.01.29., 확정일자 2021.01.14.가 명시되어 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 1.7%가 아니라 실질취득 약 1.20억을 봐야 한다
동한빌라(3동)는 총 9세대이고 1987.07.25. 준공되었습니다. 대상면적은 26.64㎡이며, 확인된 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 25.44㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 25.44㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
표면 최저가 1,384,000원은 최근 실거래 평균 80,000,000원의 1.7%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 매입비용을 보여주지 못합니다. 대항력 보증금 인수를 포함한 실질취득액 120,424,912원을 기준으로 보면 최근 평균 80,000,000원의 약 150.5%, 최신 거래 95,000,000원의 약 126.8%입니다. 즉 19회 유찰로 최저가가 극단적으로 낮아졌어도 실질취득 기준으로는 최근 확인 거래보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 424,912원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 김도현 | 120,000,000원 | 959,088원 |
| 미배당 | - | 119,040,912원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 신청채권 120,000,000원 중 959,088원만 배당되어 119,040,912원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 조건을 적용한 실질취득 부담은 120,424,912원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 19회 유찰 | 1,384,000원 | 959,088원 | 119,040,912원 |
| 20회 유찰 시 | 1,107,200원 | 687,270원 | 119,312,730원 |
| 21회 유찰 시 | 885,760원 | 469,816원 | 119,530,184원 |
낙찰가가 1,384,000원에서 1,107,200원, 다시 885,760원으로 내려가도 신청채권의 미배당액은 119,040,912원 → 119,312,730원 → 119,530,184원으로 오히려 증가합니다. 대항력 임차보증금 잔액 인수형에서는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 약 120,000,000원 부근에 묶이는 구조라는 점이 핵심입니다.
⑥ 공부와 현황 차이 — 202호인데 출입문은 302호
⑦ 입지·환금성 메모
- 규모. 동한빌라(3동)는 총 9세대, 1987.07.25. 준공입니다.
- 토지. 토지면적 161.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 다세대, 평지·사다리형입니다.
- 도로. 세로한면(가) 조건이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,089,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 확인된 실거래는 2건이며 65,000,000원과 95,000,000원, 평균 80,000,000원입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,384,000원이 아니라 보증금 미배당 인수를 합친 실질취득 약 120,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 매각물건명세서의 120,000,000원 보증금, 임차권등기, 전입일, 확정일자와 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 김도현 동일인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시되는 구조이므로 임대차계약, 채권원인 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 현장 확인. 공부상 202호와 출입문 표시 302호의 불일치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 인수액은 배당 결과와 원본 서류를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 19회 유찰의 이유 점검. 단순 가격 하락을 호재로 보지 말고 인수권리·호수 불일치·환금성 문제를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1% 낙찰가”보다 “1.2억 인수”가 본질
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 강한 착시를 만듭니다. 감정가 96,000,000원이 19회 유찰되어 최저가가 1,384,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 120,000,000원이고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
현재 시나리오에서 미배당액은 119,040,912원, 낙찰가까지 합친 실질취득 부담은 120,424,912원입니다. 이는 최근 실거래 평균 80,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 19회 유찰, 9세대 규모, 1987년 준공, 공부상 202호와 현황 302호의 불일치까지 겹칩니다.
결론은 최저가가 아니라 인수액을 보라는 것입니다. 이 물건은 138만원짜리 아파트가 아니라, 현재 자료 기준으로는 대항력 보증금 때문에 실질취득가가 약 1.20억원에 고정되는 인수형 물건입니다. 권리관계가 해소된다는 추가 근거가 확인되지 않는 한, 단순 저가 낙찰 전략으로 접근할 사건이 아닙니다.
