수원지방법원 2023타경108327. 군포시 당동 ‘이스트힐’ 12층 1201호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 소유자 김청오는 2020.12.02. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.05.18. 주식회사오비씨코리아 앞으로 채권최고액 210,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류·주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 최지윤은 2020.11.04. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에는 2025.06.20. 임차권등기, 임대차보증금 225,000,000원, 확정일자 2020.09.29.가 기재돼 있으며 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 5,134,000원이라는 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경108327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 군포로580번길 32, 12층1201호 (당동,이스트힐) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 이용 · 18층 건물 내 12층 |
| 실거래 비교면적 | 51.05㎡ |
| 소유자 | 김청오 (2020.12.02. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 5,134,000원 (18회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.05.18. 근저당권 · 주식회사오비씨코리아 · 채권최고액 210,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 최지윤 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2019.07.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.05.18. 주식회사오비씨코리아 근저당권입니다. 2023.04.10. 국의 압류, 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류 355,000,000원, 2023.12.15. 최지윤의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 전입은 2020.11.04.로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지윤 | 1201호 | 2020.11.04. | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2020.09.29. | 미배당 잔액 인수 |
| 김명석 | 미상 | 2020.11.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
최지윤은 등기부상 강제경매 채권자와 같은 이름으로 기재돼 있어 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있다는 주의사항이 있습니다. 다만 그 점만으로 임차권 인수를 배제할 수는 없고, 매각물건명세서가 명시한 인수 문구를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
김명석 역시 전입일은 2020.11.04.로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있음’으로 처리하기보다는 대항력 가능·미상으로 두고 별도의 인수 가능성을 확인해야 합니다. 최지윤의 인수위험을 계산했다고 해서 김명석 관련 위험까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 513만원이 아니라 2.25억을 놓고 비교해야 한다
이스트힐의 실거래는 총 7건 확인됩니다. 전체 평균은 233,857,142원이지만 과거 272,000,000원 거래 등이 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 210,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -9.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 55.89㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 51.05㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 51.05㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 55.89㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 51.05㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 51.05㎡ | 3 | 272,000,000원 |
| 2022.01 | 55.89㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 220,000,000원 |
대항력 인수형에서는 최저매각가가 계속 내려가도 미배당 보증금 인수액이 그만큼 커지므로 실질취득액은 대체로 보증금 225,000,000원 수준에 고정됩니다. 이 기준으로 보면 최근 12개월 평균 220,000,000원의 약 102.3%, 최신 거래 210,000,000원의 약 107.1%입니다. 즉 18회 유찰이라는 숫자에도 불구하고 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 492,412원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오비씨코리아 | 210,000,000원 | 4,641,588원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최지윤 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산에서는 채권자 총 청구 790,000,000원 중 4,641,588원만 배당되고 785,358,412원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차권 배당·승계는 별도 권리관계이므로, 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 인수위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 미배당 잔액 인수 문구를 우선해 해석해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 18회 유찰 | 5,134,000원 | 4,641,588원 | 785,358,412원 |
| 19회 유찰 시 | 4,107,200원 | 3,633,270원 | 786,366,730원 |
| 20회 유찰 시 | 3,285,760원 | 2,826,616원 | 787,173,384원 |
현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 최저가는 4,107,200원, 두 번 더 유찰되면 3,285,760원까지 내려가지만, 최지윤의 미배당 보증금 인수가 함께 증가하는 구조라면 매수인의 경제적 부담은 여전히 약 225,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건에서 ‘추가 유찰 = 더 싸게 취득’이라는 일반적인 공식은 작동하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 실제 이용상태도 공부상 오피스텔로 확인됩니다. 아파트로 가정해 시세나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 지하철1호선 군포역 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·연립주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 군포역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 12층 1201호이며 사용승인일은 2019.07.18.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 부정형이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남측과 동측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이스트힐은 총 11세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 11.2회입니다. 본건은 이미 18회 유찰돼 일반적인 환금성 측면에서 매우 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 5,134,000원이 아니라 최지윤 보증금 225,000,000원을 중심으로 자금계획과 시세 비교를 해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 최지윤 임차권등기와 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 매각물건명세서 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 김명석 점유관계 확인. 전입은 2020.11.04.이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 및 별도 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 최지윤 관계 확인. 임차인 최지윤과 강제경매 채권자 최지윤이 동일명으로 기재돼 있어 관계인 여부와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균 220,000,000원, 최신 거래 210,000,000원, 최근 추세 -9.9%를 응찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 19회·20회 유찰로 최저가가 더 내려가도 대항력 임차보증금 인수형이면 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 현재 예상배당 계산만 보고 매수인 인수액을 0원으로 판단하지 말고, 임차권 승계 여부를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “513만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 285,000,000원짜리 오피스텔이 18회 유찰돼 5,134,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 정반대입니다. 최지윤의 보증금 225,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 남고, 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득은 약 225,000,000원입니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 220,000,000원보다 높고 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 시장 자체도 최근 -9.9% 하락 추세이며, 11세대 규모의 오피스텔에서 본건은 18회 유찰된 상태입니다. 여기에 김명석의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 남습니다. 결국 이 물건은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 권리 불확실성까지 남은 사건”입니다. 유찰 횟수나 할인율보다 임차보증금 승계와 최근 거래가격을 먼저 봐야 합니다.
