162,814,000원
의정부지방법원 2025타경2375. 가평읍 하색리 735-8의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 토지는 721㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조외1 평슬래브지붕 2층으로 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이상필이며, 말소기준권리는 2013.06.19. 설정된 한국양토양록축산업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당입니다.
말소기준 이후의 국 압류, 한국양토양록축산업협동조합 가압류, 인천수산업협동조합 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 임차인으로 조사된 김춘자는 보증금 135,000,000원, 전입 2017.11.15.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.07.23. 접수됐지만 확정일자 확인 근거가 없어 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 하색리 735-8 · 경기도 가평군 가평읍 태봉두밀로 129-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 721㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조외1 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 2008.11.19. |
| 소유자 | 이상필 |
| 감정가 / 최저가 | 474,675,000원 / 162,814,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양토양록축산업협동조합 / 135,552,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2013.06.19. 을구 9번 근저당입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 채무자는 이상필, 근저당권자는 한국양토양록축산업협동조합입니다. 이 근저당 이후 현재 남아 있는 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 주영환 명의 주택임차권 80,000,000원은 2021.02.02. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘자 | 1층 99.0000 | 135,000,000원 | 2017.11.15. | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.23. | 해당 없음 |
김춘자의 전입일 2017.11.15.은 말소기준 2013.06.19.보다 늦습니다. 따라서 보증금 135,000,000원이 현재 최저가와 큰 차이가 나지 않더라도 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 유찰·배당 구조 — 낮은 최저가보다 미배당 증가를 같이 본다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 162,814,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다만 동일 조건 실거래에 근거한 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 대신 회차가 더 내려갈 때 채권 미배당이 얼마나 늘어나는지 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 162,814,000원 | 159,734,604원 | 79,225,734원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 113,969,800원 | 111,574,223원 | 127,386,115원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 79,778,860원 | 77,942,841원 | 161,017,497원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 162,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,079,396원 |
| 2. 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국양토양록축산업협동조합 | 28,960,338원 | 28,960,338원 |
| 4. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 80,000,000원 | 774,266원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 238,960,338원 중 159,734,604원이 배당되고 79,225,734원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 토지·건물·매각범위 체크
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 721㎡ 대지, 계획관리지역·자연보전권역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 공시지가는 83,000원/㎡입니다.
- 입지. 상색초등학교 북서측 근거리에 있고, 근린생활시설·단독주택·펜션·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 대상토지까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류소가 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조외1 평슬래브지붕 2층, 사용승인일은 2008.11.19.이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지·건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 미등기 제시외. 제시외 2-1 주차장과 다가구주택은 일반건축물대장에 등재돼 있으나 미등기 상태입니다.
- 매각 제외. 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.06.19. 을구 9번 한국양토양록축산업협동조합 근저당을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 김춘자 임차관계. 전입 2017.11.15., 보증금 135,000,000원, 배당요구 2025.07.23.이며 대항력은 없지만 이전 소유자·과거 채무자와 동일인이므로 임대차계약의 실체를 확인하세요.
- 우선변제. 확정일자 확인 근거가 없어 우선변제 여부를 단정하지 말고 배당요구서와 계약서 원본을 대조하세요.
- 공매공고. 2024.05.24. 공매공고 부기등기의 현재 상태와 한국자산관리공사 절차를 확인하세요.
- 제시외·미등기. 주차장과 다가구주택의 실제 구조·면적·점유·사용관계 및 일반건축물대장 내용을 확인하세요.
- 컨테이너. 매각 제외 대상이므로 소유관계와 철거·인도 문제를 확인하세요.
- 시세 판단. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·근린생활시설·단독주택의 실제 거래 및 수익성을 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34%”는 결론이 아니다
등기상 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 정리되고, 현재 조사된 김춘자 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 이 물건은 3회 유찰, 공매공고, 이전 소유자와 동일한 임차인 명의, 미등기 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 따라서 최저가 162,814,000원이 감정가의 34%라는 사실만으로 저렴하다고 결론낼 근거는 부족합니다. 권리의 핵심은 인수 0원이고, 입찰의 핵심은 실제 점유·매각범위·공매 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
