수원지방법원 2024타경104902. 의왕시 삼동 ‘의왕역 푸르지오 라포레’ 109동 7층 704호 아파트입니다. 감정평가상 24층 건물 중 7층이고 아파트로 이용 중이며 방4·욕실2·현관·거실·주방·드레스룸 등의 구조입니다. 가격표만 보면 감정가 717,000,000원에서 1회 유찰돼 573,600,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
등기부상 2019.04.22 설정된 국민은행 근저당권 275,000,000원은 2020.04.24 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2023.09.26 접수된 주식회사 하나자산신탁 가압류 320,090,838원입니다. 그런데 유재찬·손주희의 전입일은 모두 2020.04.23으로 말소기준보다 빠릅니다. 제공된 권리판정과 배당표에서도 두 임차인 모두 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경104902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 장안중앙로 42, 109동 7층704호 (삼동,의왕역 푸르지오 라포레) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9973㎡ · 방4·욕실2 · 24층 중 7층 |
| 소유자 | 임지원 (단독소유) |
| 사용승인 | 2019.01.18 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 573,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 디지비캐피탈 / 109,690,954원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2019년 국민은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 살아 있는 권리 중 가장 빠른 것은 2023.09.26 하나자산신탁 가압류입니다. 이후 하나캐피탈 가압류, 시흥시·의왕시·국 압류, 디지비캐피탈 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 인수는 별개입니다. 손주희의 임차권등기도 매각으로 소멸하지만, 기초 임차관계의 대항력 때문에 배당되지 않는 보증금은 매수인 부담으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 합계 850,000,000원 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재찬 점유 부분 미상 | 2020.04.23 | 425,000,000원 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 손주희 전유건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.23 | 425,000,000원 | 있음 | 없음 | 전액 인수 |
손주희의 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.02.15·2022.04.21, 주민등록·점유개시일 2020.04.23, 보증금 425,000,000원이 기재돼 있습니다. 최초 375,000,000원에 2022.04.21 50,000,000원 증액된 구조이며, 확정일자는 375,000,000원 부분이 2020.04.23, 증액 50,000,000원 부분이 2022.04.22입니다. 손주희는 2024.05.16 배당요구도 한 것으로 표시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 84.8%가 아니라 210.4%를 봐야 한다
의왕역푸르지오라포레 동일면적의 최근 12개월 거래 12건 평균은 676,750,000원입니다. 최저 거래는 640,000,000원, 최고 거래는 727,000,000원이며 최신 거래도 2026.07 727,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 9 | 727,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 2 | 647,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 23 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 18 | 718,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 17 | 672,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 707,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 5 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 19 | 685,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 676,750,000원 |
최저가 573,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 84.8%입니다. 그러나 이 물건에서는 이 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인이 인수할 850,000,000원을 더한 실질취득액은 1,423,600,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 676,750,000원의 210.4%, 최신 거래 727,000,000원의 195.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 573,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,136,000원 |
| 인수 · 유재찬 보증금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 손주희 보증금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 320,090,838원 | 320,090,838원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 71,488,027원 | 71,488,027원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 디지비캐피탈 | 109,690,954원 | 109,690,954원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,194,181원 |
현재 회차 가정에서는 일반 채권 501,269,819원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 64,194,181원으로 계산됩니다. 그러나 임차보증금 850,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰만 기다려 해결되는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 573,600,000원 | 850,000,000원 | 1,423,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 458,880,000원 | 850,000,000원 | 1,308,880,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 367,104,000원 | 850,000,000원 | 1,217,104,000원 |
3회 유찰 시 매각가가 367,104,000원까지 내려가도 실질취득액은 1,217,104,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 676,750,000원의 179.8% 수준입니다. 따라서 이 사건은 단순히 한두 번 더 유찰되기를 기다리면 가격 메리트가 생기는 일반적인 경매와 다릅니다. 인수보증금 자체를 해소할 근거가 확인되지 않는 이상 가격 구조가 근본적으로 불리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 소재 의왕덕성초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 7층 704호이며 사용승인일은 2019.01.18입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,516,000원/㎡입니다.
- 단지. 의왕역푸르지오라포레는 1,068세대이고 동일면적 최근 12건 거래가 640,000,000원~727,000,000원 범위에 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 573,600,000원이 아니라 인수액을 더한 1,423,600,000원을 투자원가 기준으로 봐야 합니다.
- 임차인 2명 원본 대조. 유재찬·손주희가 각각 425,000,000원으로 기재돼 있고 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 임대차계약서·전입세대·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 제공된 배당계산은 두 임차인 모두 우선변제권 없이 전액 인수하는 구조입니다. 실제 배당요구와 확정일자 효력에 관한 원본 확인이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 시흥시·의왕시·국 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시에도 실질취득 1,217,104,000원으로 최근 평균을 크게 웃돕니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.736억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 감정가는 717,000,000원이고 현재 최저가는 573,600,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 676,750,000원과 비교하면 겉으로는 할인된 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 전혀 다른 숫자가 나옵니다.
말소기준 2023.09.26보다 앞선 2020.04.23 전입 임차인이 2명이고, 배당표상 보증금 425,000,000원씩 총 850,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 1,423,600,000원. 최근 시세 평균의 210.4%입니다. 추가 유찰돼도 인수액 850,000,000원이 유지되는 시나리오라 3회 유찰 가격에서도 실질취득은 1,217,104,000원입니다.
낮은 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 850,000,000원의 인수금액입니다. 제공된 권리관계가 그대로 확정된다면 가격 메리트가 아니라 대규모 인수부담이 이 사건의 결론입니다.
