의정부지방법원 2025타경2474. 남양주시 화도읍 차산리 이노빌 105동 202호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2· 발코니 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 제4층 건물의 제2층입니다. 소유자 이한종은 2019.07.04. 매매를 원인으로 202,000,000원에 취득했고, 2019.08.28. 농협은행 근저당 167,160,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 점유·임대차 확인은 권리 검토와 별개로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8 이노빌 105동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 54.86㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 제4층 건물 중 제2층 |
| 소유자 | 이한종 · 2019.07.04. 매매 · 거래가액 202,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 147,025,923원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 목록 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.08.28. 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 167,160,000원입니다. 이후 2023.11.15. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 16,851,241원과 2025.06.25. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 최근 가격은 -34.0% 하락
이노빌 105동의 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 221,666,666원이지만, 2021년과 2023년의 250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 165,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 54.39㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.06 | 54.38㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 54.38㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.39㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 41.6%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 크게 낮아진 구간입니다. 다만 최근 가격이 과거 거래 대비 -34.0%로 내려온 흐름이 확인되므로, 221,666,666원의 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 167,160,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 16,851,241원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 184,011,241원 중 예상 배당은 66,965,200원이고, 미배당액은 117,046,041원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 117,046,041원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 137,255,601원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 151,402,293원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 차산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제4층 건물 중 제2층 제202호이며, 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 834,500원/㎡이며 토지면적은 660.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 이노빌 105동은 11세대이며 준공일은 2017.11.29입니다. 실거래 표본은 3건이고 경매 평균 유찰 횟수는 6.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 3건 평균 221,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 165,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 과거 거래 대비 -34.0%입니다. 과거 250,000,000원 거래를 그대로 현재 가치로 보기는 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균은 6.8회입니다. 가격 외에 수요·환금성 요인을 함께 살펴야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 117,046,041원 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 반복 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 현재 최저가가 68,600,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 165,000,000원의 41.6% 수준입니다. 등기상으로는 2019.08.28. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 가격과 등기권리만 보면 상당히 낮아진 구간입니다.
하지만 최근 가격 추세는 -34.0%이고, 임대관계는 미상이며, 이노빌 105동 경매 통계는 평균 6.8회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 즉 이 사건의 핵심은 단순히 “최근 시세보다 싸다”가 아니라, 왜 반복해서 유찰되는지와 실제 점유관계·환금성을 확인한 뒤 현재 가격 메리트가 실질적인지 판단하는 것입니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 내려왔지만, 반복 유찰과 임대관계 미상이 최종 판단의 핵심 변수입니다.
