수원지방법원 2025타경53424. 안산시 상록구 사동 ‘세정아트빌’ 4층 402호, 전용 46.555㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 말소기준인 2023.08.09. 서민금융진흥원 가압류보다 앞서 전입한 김수지 임차인입니다. 주민등록일자는 2020.08.18., 점유개시는 2020.08.14., 임차보증금은 120,000,000원으로 확인돼 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인 리스크를 먼저 봐야 합니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 한국주택금융공사가 2026.05.27. “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김수지 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 따라서 현재 최저매각가 93,800,000원을 기준으로 한 실질취득도 93,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1378-13 세정아트빌 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 항호2길 34-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.555㎡ · 제5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 곽동현 (2022.11.08. 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 131,815,274원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2023.08.09. 서민금융진흥원 가압류 10,276,804원입니다. 그 뒤 국민행복기금 가압류 11,217,036원, 주택도시보증공사 가압류 204,000,000원, 안산시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012년 반월농업협동조합 근저당 60,000,000원과 2013년 국민은행 근저당 92,160,000원은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 주택전부 · 주거(임차권등기) 전입 2020.08.18. | 120,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 우선변제 주장 | 해당 없음 | 실질 0원 |
김수지는 2020.08.18. 전입했고 임차권등기에는 점유개시일 2020.08.14., 1차 임대차계약일 2020.07.11., 2차 계약일 2022.07.26., 1차 확정일자 2020.07.15. 및 증액분 확정일자 2022.07.26.이 기재돼 있습니다. 보증금은 총 120,000,000원이며 배당요구는 2024.08.20. 접수된 것으로 표시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 판단
세정아트빌은 총 8세대, 사용승인일은 2012.08.30.입니다. 확인되는 전용 46.56㎡ 거래는 2022.10. 4층 128,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 128,000,000원, 최신 거래도 128,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 실질취득 93,800,000원은 이 기준의 73.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 46.56㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.555㎡ | 1건 | 128,000,000원 |
가격만 보면 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 93,800,000원으로 내려왔고, 확약을 반영한 실질취득도 93,800,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 73.3%이므로 수치상 가격 여유는 존재합니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 세대수도 8세대인 다세대주택이어서, 아파트처럼 풍부한 실거래 표본을 전제로 128,000,000원을 확정적 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 임차인 김수지 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,276,804원 | 10,276,804원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 11,217,036원 | 11,217,036원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 70,217,760원 |
| 5. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 131,815,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 357,309,114원, 채권자 배당액은 91,711,600원, 미배당은 265,597,514원으로 계산돼 있습니다. 배당표상의 김수지 보증금은 원래 대항력 인수 대상으로 표시되지만, 본 권리분석의 실질 인수 판단은 2026.05.27. 확약을 우선 반영해 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 취득가가 함께 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 265,597,514원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 293,230,995원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 312,574,431원 | 0원 |
확약이 유효하게 유지되는 한 김수지에 대한 실질 인수는 0원이므로, 유찰로 매각가가 내려갈 경우 실질취득도 매각가 수준으로 내려갑니다. 반대로 확약이 없었다면 이 사건은 선순위 대항력 보증금 120,000,000원이 핵심인 인수형으로 봐야 하므로, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕 제5층 건물 내 제4층 402호. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·전기·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 260.0㎡, 평지의 세로장방형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 세정아트빌은 8세대 규모이고 확인되는 동일면적 거래가 1건이어서, 거래량이 풍부한 대단지 집합건물보다 매도 시 가격 탐색과 회수기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.05.27. 확약서 원문 확인. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재대조. 김수지의 보증금 120,000,000원과 전입 2020.08.18., 임차권등기 및 배당요구 관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.08.09. 서민금융진흥원 가압류가 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각 소멸 구조인지 최종 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래가 2022.10. 128,000,000원 1건이므로, 93,800,000원이 73.3%라는 숫자만으로 응찰가를 결정하지 말고 현장 매물과 개별 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한 물건인 만큼 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도와 열쇠 인계가 어떻게 이뤄지는지 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 안산시 압류가 존재하고 실제 배당표에는 당해세 등이 달라질 수 있으므로 세금·공용관리비 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.2억 인수형에서 확약형으로 바뀐 사건”
이 물건을 등기부만 보면 2020.08.18. 전입한 김수지의 120,000,000원 선순위 보증금 때문에 낙찰가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 그러나 2026.05.27. 한국주택금융공사가 제출한 확약서가 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 권리구조가 크게 달라졌습니다.
확약이 그대로 유효하다는 전제에서는 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 93,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 128,000,000원의 73.3% 수준이라 가격 숫자는 나쁘지 않습니다. 다만 8세대 다세대, 실거래 표본 1건이라는 한계가 있어 환금성까지 포함하면 공격적으로 높은 점수를 줄 물건은 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 희소한 시세 표본을 얼마나 보수적으로 해석하느냐입니다.
