116,200,000원
수원지방법원 2025타경53477. 안산시 상록구 사동 경진아트빌 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자 강경우는 2022.07.05 매매를 원인으로 2022.07.08 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022년부터 점유·전입한 임차인 김혜영입니다. 김혜영은 2022.06.17 점유를 시작하고 2022.06.20 주민등록을 마쳐, 2023.11.15 말소기준 가압류보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 185,000,000원이고 확정일자는 2022.07.21입니다.
따라서 확약서가 없었다면 “최저가 1.162억”만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 물건입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 113,773,200원이 임차보증금에 우선 배당되고, 부족액 71,226,800원이 남습니다. 대항력이 유지된다면 이 부족액은 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가가 내려갈수록 인수가 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 HUG 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1398-11 경진아트빌 4층 401호 도로명: 경기도 안산시 상록구 장화3길 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 5층 건물 중 4층 401호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강경우 · 2022.07.08 소유권 취득 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2014.12.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약이 승부처
현재 말소기준은 2023.11.15 갑구 6번 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 반월신용협동조합·우리은행·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜영 주택 전부 · 주거 | 185,000,000원 | 2022.06.20 2022.07.21 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 양도후 확약 |
임차권등기는 2024.06.27 접수됐고 보증금은 185,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 김혜영)가 2026.06.01 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 71,226,800원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원·실질취득 116,200,000원은 2026.06.01 확약의 내용이 유효하게 이행되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다.
③ 가격 비교 — 62.8%지만 표본은 1건
경진아트빌(1398-11)은 총 8세대이고, 비교 면적은 53.45㎡입니다. 확인되는 실거래는 2022.07, 4층, 185,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 116,200,000원은 이 비교가격의 62.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 53.45㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 비교 평균 | 53.45㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 실질취득은 116,200,000원으로 비교 실거래 185,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본 자체가 1건뿐이고, 그 거래가 2022.07 건이므로 185,000,000원을 현재 시세라고 단정해서 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 이 물건은 “62.8%니까 무조건 싸다”가 아니라, 확약 확인과 현재 시세 재확인이 동시에 필요한 다세대로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 임차인 김혜영 보증금 · 우선변제 | 185,000,000원 | 113,773,200원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 9,018,261원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 9,761,856원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 부족액 71,226,800원이 발생합니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 연결되지만, 2026.06.01 확약은 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로 본 분석에서는 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남동측 인근으로, 주변은 저층 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 사리역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호이며 2014.12.29 사용승인됐습니다. 개별난방·도시가스·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 263.0㎡, 공시지가 1,655,000원/㎡, 지목은 대이며 자체 지면은 평탄합니다.
- 환금성. 경진아트빌은 총 8세대이고 확인되는 비교 실거래가 1건이어서, 거래 표본만으로 현재 환금성을 강하게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사 확약에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 김혜영 명의 주택임차권은 2024.06.27 등기됐습니다. 확약에 따른 말소 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 미배당액 착시 주의. 확약 미적용 배당 시뮬레이션에서는 71,226,800원이 부족합니다. 실질 인수 0원 판단은 확약을 전제로 한 결론입니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래는 2022.07 185,000,000원 한 건입니다. 62.8%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 말고 주변 다세대 거래를 다시 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 참고했습니다. 내부 상태와 점유 현황은 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 반쪽 분석
이 물건은 첫 화면만 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 최저가 116,200,000원에서 배당 후 71,226,800원이 남아 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출하면서 권리 구조가 달라졌습니다.
확약이 그대로 이행된다면 실질 인수 0원*, 현재 실질취득은 116,200,000원*입니다. 비교 실거래 185,000,000원의 62.8%라는 가격 차이도 존재합니다. 다만 그 실거래는 1건뿐이고 총 8세대의 소규모 다세대이므로, 가격만 보고 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 결론은 “확약 확인이 끝나면 검토할 만하지만, 확약과 현재 시세 확인 전에는 숫자만 믿지 말 것”입니다.
