수원지방법원 2025타경53499. 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층 179호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황에서는 집합건축물대장상 자동차영업소로 등재되어 있으나 실제로는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 강찬운이며, 2022.04.01. 거래가액 1,005,322,900원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조에서 가장 먼저 볼 것은 2022.04.01. 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 768,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국민은행 가압류, 시흥시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.01.14. 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2022.01.24. 해제되어 말소됐으므로 현재 인수 대상으로 볼 권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53499 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 1층179호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 자동차영업소 · 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 지하2층·지상10층 중 1층 179호 · 피알씨구조 |
| 소유자 | 강찬운 · 2022.04.01. 거래가액 1,005,322,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 938,000,000원 / 656,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 767,027,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.04.01. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.09.26. 유더블유제십사차유동화전문유한회사에 이어 지앤비에이엠씨대부로 이전됐고, 2025.10.17. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사 및 박순이 관련 질권도 설정되어 있으나, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉희 | 179호 | 주거 | 2022.09.26 | 35,000,000원 | 2,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
김봉희의 전입신고일은 2022.09.26.로 말소기준권리인 2022.04.01. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저렴’ 판단 금지
감정가는 938,000,000원, 현재 최저매각가는 656,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 656,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,966,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 768,000,000원 | 647,634,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 868,000,000원 중 647,634,000원이 배당되고 220,366,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·지식산업센터·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 자동차영업소로 등재되어 있으나 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 피알씨구조 지하2층·지상10층 건물의 1층 179호이며, 기본 위생설비·지하주차장·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 업무용 부지로 이용 중이며, 토지면적은 12,051.2㎡, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측·남동측 보행자도로·북서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 용도 확인. 건축물대장상 자동차영업소, 감정 현황은 근린생활시설, 임차인 조사상 사용은 주거로 나타납니다. 실제 사용상태와 인도 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김봉희는 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 현재 최저가 656,600,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 인근 동일 건물·유사 1층 근린생활시설 거래 및 임대사례 확인이 필요합니다.
- 선순위 압류 이력. 2022.01.14. 시흥시 압류는 2022.01.24. 해제된 사실을 원본 등기에서 재확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 채권 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 459,620,000원, 3회 유찰 시 321,734,000원 시나리오가 제시되어 있으나, 각 회차에서도 시세 확인이 먼저입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미정
이 사건은 말소기준권리보다 늦은 임차인 1명이 있고 매수인 인수액이 0원으로 계산돼, 권리 측면에서는 비교적 정리된 구조입니다. 특히 말소기준 전 시흥시 압류도 이미 해제됐습니다. 다만 감정가 938,000,000원에서 1회 유찰되어 656,600,000원이 됐다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 최근 실거래 시세 자료가 없는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다 현황 용도 확인과 시장가격 검증입니다.
