수원지방법원 2024타경109716. 의왕시 청계동 청계월든빌 2층 205호로, 감정평가상 도시형생활주택 중 단지형 연립주택입니다. 현재 소유자는 진승호이고 2021.05.14 거래가 354,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.06.28 설정된 이병섭의 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 의왕시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서보다 김수진의 임차인 지위입니다. 김수진은 2021.05.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.23으로, 말소기준권리인 2021.06.28 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 보증금 354,000,000원이 현재 최저가보다 커 배당만으로 전액 회수되지 않습니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 잔액이 매수인에게 넘어오지 않는 조건부 매각입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경109716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 청계로 177, 2층205호 (청계동,청계월든빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 중 단지형 연립주택 · 방3·욕실2·거실·주방·현관 · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 진승호 (2021.05.14 거래가 354,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 335,200,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,181,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 / 준공 | 청계월든빌 · 32세대 · 2019.12.11 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약으로 인수 0
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 전유부분 전부 · 주거 | 354,000,000원 | 2021.05.14 / 2021.03.23 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 1명, 김수진입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 김수진의 보증금 354,000,000원 한 건만 기준으로 봅니다.
* 배당 계산 자체에서는 임차보증금 354,000,000원 중 329,707,200원이 배당되어 24,292,800원이 부족하지만, 위 확약 조건 때문에 그 부족분의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 평균보다 싸지만 최신 거래와 하락 추세를 함께 봐야 한다
청계월든빌의 거래 표본은 총 7건입니다. 전체 평균은 494,714,285원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 478,500,000원이고, 최신 거래는 2024.08의 360,000,000원입니다. 최근과 과거의 추세 비교는 -4.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 68.7㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.07 | 69.3㎡ | 4 | 597,000,000원 |
| 2022.07 | 68.7㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2022.03 | 67.16㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2021.09 | 73.1㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2021.07 | 66.48㎡ | 1 | 424,000,000원 |
| 2021.06 | 73.96㎡ | 4 | 542,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 478,500,000원 |
현재 최저가 335,200,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%입니다. 그러나 최근 평균은 360,000,000원과 597,000,000원 두 건으로 형성되어 편차가 크고, 가장 최신 거래는 360,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 494,714,285원이나 최근 평균 478,500,000원만 보고 큰 할인으로 단정하는 것은 위험합니다. 특히 거래 추세가 -4.5%인 하락 방향이므로 최신 거래를 더 보수적인 기준으로 보는 게 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,492,800원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 354,000,000원 | 329,707,200원 |
| 2. 근저당권 · 이병섭 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,181,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김수진 보증금에는 24,292,800원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.05.15 확약에 따라 매수인에 대한 잔액 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 내려가도 실질 인수는 확약이 좌우한다
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 335,200,000원 | 24,292,800원 | 실질 인수 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 268,160,000원 | 90,394,240원 | 확약 조건 적용 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 214,528,000원 | 143,275,392원 | 확약 조건 적용 |
통상 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 사건은 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건도 원 계산만 보면 같은 모습이지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔액청구 포기 확약이 있어 그 원칙적 인수구조가 해소됩니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 현재 최저가에 확약 밖 인수를 더한 금액이 아니라, 확약이 유효하게 적용되는 조건에서의 실질취득 335,200,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 청계동 ‘청계IC’ 북측 인근으로 연립주택, 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 2층 205호로, 급배수·전기·개별난방·위생·화재탐지· 승강기·주차장·무인보관함·시스템에어컨·중정 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 사다리형 평지이며 남동측 약 12미터 포장도로와 접합니다. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 공시지가는 2,554,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 청계월든빌은 32세대이고 확인된 거래는 7건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수 14.9회, 낙찰률 0.0이라는 수치는 재매각 가능성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.15 제출된 대항력 포기·미배당 잔액청구 포기· 주택임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 주택임차권등기가 확약 조건에 따라 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 494,714,285원보다 2024.08 최신 거래 360,000,000원과 최근 추세 -4.5%를 더 보수적으로 참고해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 물건 상태·점유·거래수요·환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장과 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 “확약 조건과 환금성”이 핵심
표면적으로는 보증금 354,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가보다 보증금이 커 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 24,292,800원이 부족합니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔액청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
가격만 보면 실질취득 335,200,000원은 최근 12개월 평균 478,500,000원의 70.1%이고 최신 거래 360,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -4.5%, 거래 표본은 적고 단지는 32세대이며 사건 자체도 9회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 매력은 환금성과 최신 거래를 함께 확인해야 하는 다세대·연립형 사건으로 보는 것이 적절합니다.
