수원지방법원 2025타경53545. 안산시 상록구 본오동 동산빌리지 4층 402호, 전용 66.13㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 안소현의 전입일은 2021.12.17로 말소기준권리인 영월군 압류 2022.02.16보다 빠르고, 보증금도 201,000,000원이어서 본래라면 매각대금으로 못 받은 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 대항력 인수형입니다.
현재 최저매각가 141,400,000원에서 제공된 배당 추정대로라면 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 62,379,600원이 남습니다. 보통이라면 낙찰가 141,400,000원에 이 금액을 더해 실질 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53545 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 856-2 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 본오로8길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 66.13㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 조의열 · 2022.01.05 매매 · 거래가액 201,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 동산빌리지 · 총 8세대 · 사용승인 2016.08.11 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0
실제 임차인은 안소현 1명입니다. 임대차계약일은 2021.11.24, 확정일자는 2021.11.25, 점유개시일은 2021.12.16, 주민등록일은 2021.12.17입니다. 전입이 말소기준권리보다 빨라 원래 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안소현 | 주택 전부 | 201,000,000원 | 有 → 확약 포기 | 有 | 실질 0원 |
2024.01.09에는 보증금 201,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 등기 자체는 말소기준권리보다 뒤지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유입니다. 다만 2026.6.1. 확약으로 이 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기됐으므로 확약이 매각조건에 정상 반영되는 한 낙찰자가 보증금 부족분을 추가 부담하지 않습니다.
② 말소기준 이후 권리 — 다수 압류도 매각으로 소멸
말소기준은 2022.02.16 영월군 압류입니다. 이후 의왕시·군포시·국민건강보험공단·안산시 압류와 예스자산대부 주식회사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2022.07.27 화성시 압류는 이미 말소됐습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래가 오래됐다
동산빌리지 전용 66.13㎡로 확인되는 거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 190,500,000원, 최저 180,000,000원, 최고 201,000,000원이며 현재 최저가 141,400,000원은 해당 평균의 74.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 66.13㎡ | 4 | 201,000,000원 |
| 2021.06 | 66.13㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | 66.13㎡ | 2건 | 190,500,000원 |
문제는 거래 시점입니다. 최신 거래가 2022.01이고 나머지 한 건도 2021.06입니다. 따라서 141,400,000원이 과거 거래평균의 74.2%라는 이유만으로 현재 시장에서도 곧바로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 최신 실거래 확인이 이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 추가 확인사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 안소현 보증금(우선변제) | 201,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 예스자산대부 주식회사 가압류 | 17,271,231원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 62,379,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있으나, 이 사건은 2026.6.1. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세 등은 미반영돼 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 141,400,000원 | 62,379,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 98,980,000원 | 104,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 69,286,000원 | 133,361,148원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 관한 대항력과 잔존 반환청구권 포기가 명시돼 있어 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 141,400,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오중학교 남동측 직선거리 약 40미터 지점으로, 인근은 다세대주택이 밀집한 주거지입니다. 학교·공원·주상복합부동산 등이 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 직선거리 약 1.2km 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 402호이며 개별난방, 위생·급배수·출입구보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 공시지가 1,614,000원/㎡, 토지면적 241.6㎡, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.1. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 확약의 효력이 임차인 안소현의 보증금 201,000,000원 전체에 적용되는지 최종 명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 배당 순서를 정확히 볼 수 있습니다.
- 최신 시세 확인. 확인 거래가 2021.06·2022.01 두 건뿐입니다. 2026.09.22 입찰 전 인근 다세대의 현재 매도호가와 최근 실거래를 별도로 점검하세요.
- 내부 상태 확인. 내부이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 명도 상황 확인. 임차권등기 사건이므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장과 집행기록에서 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘보증금’보다 ‘확약의 효력’
겉으로만 보면 보증금 201,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 141,400,000원이어서 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금 62,379,600원이 매수인에게 넘어올 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건은 2026.6.1. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 최종 매각까지 유지되면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 현재 최저가 141,400,000원입니다.
가격은 확인 거래평균 190,500,000원의 74.2%지만, 비교 거래가 2021.06·2022.01의 두 건뿐이라는 한계가 큽니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 판단은 최신 현장 시세 확인 후 내려야 하는 다세대입니다. 입찰 전에는 무엇보다 확약서와 최신 매각물건명세서를 원문으로 대조하는 것이 우선입니다.
