의정부지방법원 2025타경2535. 남양주시 화도읍 가곡리의 소규모 다세대주택 ‘꿈의마을’ 102동 103호입니다. 감정평가상 1층과 2층을 사용하는 복층형 다세대주택으로, 1층은 방1·주방 및 식당·거실·욕실 및 화장실, 2층은 방2·가족실·욕실 겸 화장실 등으로 이용 중입니다. 소유자 이병호는 2017년 353,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당 285,600,000원이 설정됐습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이며, 뒤에 설정된 엘하비스트대부 근저당과 국·남양주시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 권리의 단순함과 가격의 적정성은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 절반 아래까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 240-16 꿈의마을 제102동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡로19번길 34-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층형 다세대주택 |
| 소유자 | 이병호 (2017.09.15. 소유권이전 · 거래가액 353,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 청구액 | 215,963,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2017.06.07 / 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 같은 해 9월 15일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 신한은행 근저당 285,600,000원입니다. 뒤의 엘하비스트대부 근저당 45,500,000원, 국과 남양주시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 165,130,000원으로 감정가 337,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 제시된 단지 자료는 대상 면적과 일치하지 않고, 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 337,000,000원 | 가격 기준점 |
| 현재 최저가 | 165,130,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49.0% |
| 실질취득 | 165,130,000원 | 매수인 인수 0원 반영 |
| 2017년 소유권 취득가 | 353,000,000원 | 과거 거래가로 현재 시세 판단 근거는 아님 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 | 현재 회차와 동일 |
③ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 285,600,000원 | 162,018,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 45,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 331,100,000원 중 예상 배당액은 162,018,180원이며, 예상 미배당액은 169,081,820원입니다. 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·농경지가 혼재합니다. 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며, 사용승인일은 2017.06.07입니다. 급배수·위생·상하수도·가스보일러 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 4필 일단지, 토지면적 1,142.0㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 직접 비교 가능한 거래자료가 부족해, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 확인이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람을 통해 현재 점유자, 전입일자, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 현장 시세 조사. 감정가 대비 49.0%만 보지 말고, 화도읍 가곡리의 사용승인일과 면적·복층구조가 유사한 다세대 실거래와 매물을 직접 비교하세요.
- 세금 배당 확인. 국과 남양주시 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 법정기일과 체납액에 따른 실제 배당 변동을 확인하세요.
- 복층 상태 확인. 1층과 2층을 사용하는 복층형 구조이므로 누수·난방·계단·발코니와 내부 관리상태를 현장에서 점검하세요.
- 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제가 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 전”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 최저가는 감정가의 49.0%까지 내려왔지만 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 없고, 총 8세대의 소규모 다세대이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 통과, 가격·점유 보류입니다. 현장 시세와 전입·점유관계를 확인해 165,130,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮다는 근거가 확보될 때만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
