수원지방법원 2025타경120. 안양시 만안구 안양동 수리산 성원상떼빌1차 502동 18층 1805호 아파트입니다. 현재 소유자는 마세웅으로, 2015.08.04 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.11.08 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 351,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 안암동새마을금고 120,000,000원, 전상순 220,000,000원 근저당과 2025.02.07 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 655,000,000원인 신건입니다. 문제는 실거래입니다. 최신 거래는 2026.01의 585,000,000원이고 최근 12개월 평균도 585,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 112.0%입니다. 전체 거래 평균 625,000,000원과 비교해도 최저가는 104.8%이며, 무엇보다 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -9.3%인 만큼 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 709-16 수리산 성원상떼빌1차 502동 18층 1805호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 단위세대 · 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개·드레스룸·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 아파트 중 18층 |
| 소유자 | 마세웅 · 2015.08.04 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 655,000,000원 / 655,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 실거래 비교면적 | 111.348㎡ · 면적 매칭 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 등기상 핵심은 을구 12번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 2018.11.08 접수된 채권최고액 351,600,000원의 근저당이 말소기준이고, 이후 안암동새마을금고 근저당 120,000,000원, 전상순 근저당 220,000,000원, 전상순의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 5.85억인데 신건은 6.55억
성원상떼빌의 면적 매칭 실거래는 3건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 585,000,000원이 현재 비교 기준입니다. 전체 평균은 625,000,000원이지만 2022.09의 710,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격 판단에서는 우선순위를 낮춰야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 108.94㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 2024.11 | 111.35㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 2022.09 | 108.94㎡ | 5 | 710,000,000원 |
최신 거래는 585,000,000원, 최근 12개월 평균도 585,000,000원입니다. 현재 최저가 655,000,000원은 최근 기준의 112.0%로 최근 시세보다 높습니다. 동시에 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -9.3%입니다. 따라서 전체 평균 625,000,000원 대비 차이만 보고 가격 점수를 높일 수 없고, 신건을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 655,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,950,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 351,600,000원 | 351,600,000원 |
| 2. 근저당 · 안암동새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전상순 | 220,000,000원 | 174,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권최고액 기준 총 채권액은 691,600,000원, 총 예상배당은 646,050,000원이며 미배당은 45,550,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 655,000,000원 | 646,050,000원 | 45,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 524,000,000원 | 516,360,000원 | 175,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 419,200,000원 | 412,608,000원 | 278,992,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 655,000,000원이 최근 거래 585,000,000원보다 높은 반면, 1회 유찰 시 매각가 524,000,000원, 2회 유찰 시 419,200,000원으로 내려갑니다. 따라서 현재 신건과 이후 회차의 가격 관계는 명확히 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 자료 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동, 근명중학교 북서측 인근이며 아파트단지와 근린생활시설이 혼성된 일반주거지대입니다.
- 교통. 버스가 운행되는 장내로 주변이고 전철1호선 안양역까지 1킬로미터 거리입니다. 폭 15미터 포장도로인 장내로를 통해 출입합니다.
- 단지. 성원상떼빌은 469세대이며 사용승인일은 2006.12.27입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 18,508㎡, 공시지가 3,121,000원/㎡이며 완경사지에 조성된 아파트단지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 가격 흐름. 면적 매칭 실거래는 580,000,000원~710,000,000원이고, 최신 거래는 585,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -9.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 625,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 585,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 112.0% 확인. 현재 최저가 655,000,000원은 최근 시세 585,000,000원의 112.0%이므로 신건을 가격 메리트 구간으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -9.3%이므로 과거 710,000,000원 거래만으로 현재 가격을 정당화하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 명도 조건을 원본 자료 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 45,550,000원이 발생하더라도 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 524,000,000원, 2회 유찰 시 419,200,000원으로 변하는 가격 시나리오를 현재 최근 시세 585,000,000원과 구분해 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 경계”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 한국스탠다드차타드은행 근저당을 기준으로 이후 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 감정가와 최저가가 655,000,000원인데 최신 거래와 최근 12개월 평균은 585,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세의 112.0%입니다. 여기에 최근 가격 추세도 -9.3%입니다. 전체 평균 625,000,000원보다 최근 거래를 우선하면 결론은 분명합니다. 권리 위험보다 신건 가격 부담을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
