수원지방법원 2025타경564. 안양시 만안구 안양동 두산명학아너비즈타워 1층 118호로, 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며 현재 음식점 ‘찌개감독’으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사엘이며 2023.11.13. 매매를 원인으로 거래가액 1,827,215,300원에 취득했습니다. 같은 날인 2023.11.22. 진접농업협동조합 명의로 채권최고액 1,464,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.04.09. 진접농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
가격만 보면 감정가 17.2억원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 11.008억원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 시세를 판단할 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 임차인의 보증금 규모가 확인되지 않으므로, 매수인이 승계할 금액이 있다면 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 현황 음식점 ‘찌개감독’ |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하3층 / 지상11층 중 1층 118호 |
| 소유자 | 주식회사엘 · 2023.11.13. 매매 · 거래가액 1,827,215,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 1,100,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 1,267,894,700원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 앞선 2023년 근저당이 핵심
등기 순서상 중요한 시점은 2023.11.22. 진접농업협동조합 근저당권 설정입니다. 임차인 김석용의 확인된 전입일은 2024.08.09.로 근저당 설정일보다 뒤입니다. 이후 2025.04.09. 임의경매개시결정, 2026.01.06. 안양시 압류가 이어졌습니다. 근저당권은 2025.09.25. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 확인일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석용 | 118호 전부 | 2024.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 문제는 금액입니다. 임차보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 최종적으로 부담할 금액도 계산할 수 없습니다. 만약 적법한 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 미배당액은 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 최저매각가 1,100,800,000원을 곧바로 실질취득가로 봐서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 1,100,800,000원으로 감정가 1,720,000,000원의 64.0%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 880,640,000원(51.2%), 4회 유찰 시 704,512,000원(40.96%)입니다.
다만 현재 시세를 직접 검증할 최근 실거래 자료가 없고, 확인되는 거래가액은 소유권 취득 당시의 2023.11.13. 1,827,215,300원입니다. 이 과거 거래가액을 2026년 현재 시세로 대체해 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,408,000원 |
| 신청채권자 · 진접농업협동조합 | 1,267,894,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,087,392,000원 |
현재 산정치는 매각대금 중 집행비용 13,408,000원을 제외한 1,087,392,000원을 소유자 잔여로 두고, 신청채권자 배당을 0원으로 계산하고 있습니다. 동시에 신청채권 청구액은 1,267,894,700원으로 확인되므로, 이 표를 실제 배당 결과로 단정해서는 안 됩니다. 임차보증금·세금·실제 채권배당 순위 확인도 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 명학역 북동측 인근으로, 공업용·업무용 부동산과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 명학역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며 현황 음식점 ‘찌개감독’으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 지하3층·지상11층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·천장형 시스템 냉난방·도시가스·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,611.6㎡, 공장용지·공업용 이용, 평지의 세로장방형이며 소로각지입니다. 공시지가는 2,489,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 북서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김석용의 보증금이 확인돼야 매수인 승계 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항요건 원본 확인. 현황이 음식점인 근린시설이므로 확인된 2024.08.09. 날짜만으로 대항력을 단정하지 말고 임대차관계와 관련 신고·등록 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당권 흐름 확인. 2023.11.22. 진접농업협동조합 근저당 설정 후 2025.09.25. 확정채권양도, 2025.11.11. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 있습니다.
- 배당표 재검증. 신청채권액 1,267,894,700원이 존재하는데 산정 배당이 0원으로 나타나므로 실제 배당요구·채권계산서·매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 두산명학아너비즈타워 내 1층 근린시설과 인근 유사 음식점 호실의 최근 거래·임대료를 확인해야 합니다.
- 영업점 명도 확인. 현재 임차인이 영업 중인 음식점이므로 낙찰 후 점유이전·명도 일정과 영업시설 처리 문제를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가보다, 미상인 임차보증금이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 17.2억원에서 최저가 11.008억원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 근린시설의 낮아진 최저가 자체를 투자 매력으로 해석하기에는 핵심 정보가 아직 부족합니다. 실제 임차인 김석용이 118호 전부를 점유하며 음식점을 영업하고 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
등기 순서상 2023.11.22. 근저당이 2024.08.09. 확인일보다 앞선다는 점은 중요한 단서입니다. 그러나 이 사실 하나만으로 승계액을 0원으로 고정해 입찰가를 계산해서는 안 됩니다. 최근 시세 비교자료도 없는 만큼, 이 물건의 승부처는 ‘몇 퍼센트 유찰됐나’가 아니라 ‘임차인의 실제 보증금과 권리가 무엇인가’를 먼저 확정하는 것입니다.
