수원지방법원 2025타경922. 평촌역아이에스비즈타워 지1층 비109호로, 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 관제센터 및 부설연구소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2018.04.11. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 492,000,000원입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 안양세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 안양시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건에서 중요한 것은 등기부 순위만이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 (주)세이프티월드와 김재화가 점유·임차관계인으로 나타납니다. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 김재화는 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 권리상 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 160-1 평촌역아이에스비즈타워 지1층 비109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 관제센터 및 부설연구소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상15층 · 지1층 비109호 · 사용승인일 2018.03.08 |
| 소유자 | 주식회사동화관리시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 467,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 429,911,424원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.04.11. 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023.03.08. 국 압류, 2024.07.04. 국 압류, 2025.02.07. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.12. 임의경매개시결정, 2026.04.15. 안양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2020년 및 2022년 압류와 기술보증기금 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)세이프티월드 | 비109호 전부 | 5,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재화 | 25.72 제곱미터 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. (주)세이프티월드는 비109호 전부를 점유하며 보증금 5,000원이 기재돼 있지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 김재화는 25.72 제곱미터를 점유하고 있으나 전입신고일과 보증금 모두 확인되지 않습니다. 따라서 두 임차인 모두 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 처리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 467,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,078,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 492,000,000원 | 460,761,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 467,840,000원 가정 시 채권최고액 492,000,000원 대비 31,238,400원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 467,840,000원 | 460,761,600원 | 31,238,400원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 374,272,000원 | 368,232,192원 | 123,767,808원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 299,417,600원 | 294,425,754원 | 197,574,246원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 429,911,424원보다 신한은행 예상배당액 460,761,600원이 많아 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 반면 3회 유찰 시와 4회 유찰 시에는 예상배당액이 신청채권액보다 작아집니다. 다만 이 미배당은 근저당 채권자의 미회수액이며, 그 자체가 곧 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재 럭키공원 동측 인근으로, 공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 지하철 4호선 평촌역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터), 현황은 관제센터 및 부설연구소로 조사됐습니다. 경매 진행 시 이용상황 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상15층 건물 내 지1층 비109호이며 사용승인일은 2018.03.08입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지식산업센터 건부지로 이용 중이며 일반공업지역입니다. 남측·서측 소로에 접하고 동측으로도 현황 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,181,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 두 임차인의 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 김재화 보증금 확인. 보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- (주)세이프티월드 점유 확인. 비109호 전부를 점유하는 것으로 조사돼 실제 사용관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 64%까지 유찰됐지만 실거래 시세 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 용도·환금성 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이고 현황은 관제센터 및 부설연구소입니다. 이용상황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘미상 임차관계’
이 물건은 감정가 731,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 467,840,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되는 비교적 명확한 구조지만, 임차인 2명의 대항력 판정이 끝나지 않았다는 점이 핵심 변수입니다. 특히 김재화는 보증금까지 미상이므로 실제 인수 가능성을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
또한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 할인율보다 임차관계, 세금 우선배당, 현황 이용상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
