의정부지방법원 2025타경2672. 남양주시 화도읍 창현리의 공동주택, 지산빌 202동 2층 201호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택-단지형연립이며 방3, 거실, 주방·식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 구조로 이용 중입니다. 5층 건물 중 2층이고, 가격 비교 대상 면적은 73.72㎡입니다.
소유자 권혁규는 2023년 4월 21일 매매를 원인으로 거래가 268,000,000원에 취득했고, 2023년 7월 28일 소유권이전과 동시에 우리은행 근저당 200,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 주식회사제이에스케이솔루션 근저당과 중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2672 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 446-4 제202동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 폭포로 27-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형연립) · 5층 중 2층 |
| 내부 이용 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 및 화장실2 · 발코니 |
| 가격 비교 면적 | 73.72㎡ |
| 소유자 | 권혁규 (2023.04.21. 매매, 거래가 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 195,647,156원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2023년 7월 28일 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 다음 순위인 주식회사제이에스케이솔루션 근저당권, 중소기업은행 가압류와 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당모형에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 단일 최근 거래보다 25% 낮다
지산빌 201동·202동·203동은 총 49세대, 사용승인일은 2018.12.17입니다. 면적이 매칭된 최근 12개월 실거래는 1건이며, 2025년 9월 2층 76.64㎡가 175,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 76.64㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득가는 131,320,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 175,000,000원의 75.0%로, 금액 차이는 43,680,000원입니다. 감정가 268,000,000원과 비교하면 2회 유찰을 거쳐 49% 수준까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,638,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 200,200,000원 | 128,681,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이에스케이솔루션 | 33,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 34,962,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 268,762,234원 중 채권자 예상배당은 128,681,520원이며, 미배당액은 140,080,714원입니다. 미배당 채권은 후순위 채권자의 손실 영역으로, 배당모형상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오와 채권 미배당
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 131,320,000원 | 128,681,520원 | 140,080,714원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 178,892,866원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 205,973,677원 |
회차가 내려갈수록 우리은행과 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 입찰자의 핵심 변수는 채권 미배당이 아니라 점유 확인, 내부 상태와 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 마석중학교 동측 인근에 위치하며 다세대주택·연립주택, 근린생활시설, 각급 학교와 생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 경춘선 마석역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 5~6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2,725㎡의 부정형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 589,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 49세대이며 최근 면적 매칭 거래가 1건이므로, 매도 시점의 수요와 거래기간을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 실거래 표본 점검. 최근 거래는 2025.09의 1건입니다. 해당 거래의 면적 76.64㎡, 2층, 내부 상태와 본건을 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정가 268,000,000원에서 2회 유찰돼 131,320,000원까지 내려온 원인이 단순 가격인지 물건 상태인지 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획과 취득 목적에 따른 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비와 점유자 인도에 필요한 비용 및 기간을 실질취득가에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유와 환금성”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당모형상 인수액도 0원이어서 등기 권리 구조는 단순한 편입니다. 현재 실질취득가 131,320,000원은 최근 실거래 175,000,000원의 75%이며, 감정가 대비 49%까지 내려와 가격 차이도 뚜렷합니다.
다만 임대관계가 미상이고 최근 거래가 1건뿐이며 총 49세대 규모라는 점은 가격 할인과 별도로 평가해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 매력 구간. 최종 판단은 점유관계와 내부 상태, 단일 비교 거래의 적정성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
