수원지방법원 2025타경53707. 안산시 상록구 사사동 현대아파트 105동 904호, 전용 56.8596㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이수현 씨로 2012.05.15 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 142,750,000원입니다. 말소기준권리는 2015.07.24 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 제이비우리캐피탈 근저당, 삼성카드·신한카드·제이비우리캐피탈 가압류와 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 140,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 197,454,545원, 최신 거래는 2026.08의 197,000,000원입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래를 비교한 가격 추세도 +2.8%로, 하락 추세가 아니라는 점까지 감안하면 현재 최저가는 시세 대비 할인폭이 있는 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사사동 413 현대아파트 105동 9층 904호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.8596㎡ · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 중 9층 |
| 단지 | 현대 · 491세대 · 2002.04.29 준공 |
| 소유자 | 이수현 (2012.05.15 소유권이전 · 거래가액 142,750,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 90,674,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 매수인 인수가 아니다
말소기준은 2015.07.24 신한은행 근저당권입니다. 2023년 설정된 제이비우리캐피탈 근저당과 2024년 이후 가압류, 현재 강제경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 배당 시 후순위 채권에 돈이 돌아가지 않더라도 해당 미배당액을 매수인이 이어받는 구조가 아니라, 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 실제 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 70.9%
현대아파트 동일 면적 56.86㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 197,000,000원이고, 가격 판단에서 더 우선할 최근 12개월 11건 평균은 197,454,545원입니다. 최신 거래는 2026.08의 197,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 구간보다 2.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.86㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2026.08 | 56.86㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 56.86㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 56.86㎡ | 12 | 181,000,000원 |
| 2026.05 | 56.86㎡ | 13 | 181,000,000원 |
| 2026.05 | 56.86㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 56.86㎡ | 12 | 192,000,000원 |
| 2026.04 | 56.86㎡ | 10 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 56.86㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2025.10 | 56.86㎡ | 11 | 194,000,000원 |
| 2025.10 | 56.86㎡ | 19 | 197,000,000원 |
| 2025.06 | 56.86㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.86㎡ | 11건 | 197,454,545원 |
현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 197,454,545원의 70.9%입니다. 전체 실거래 최저도 181,000,000원이고 최고는 220,000,000원입니다. 감정가 200,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 140,000,000원까지 내려오면서 현재 회차부터는 가격 차이가 커졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 140,400,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,082,322원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,153,292원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 78,298,064원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 303,933,678원 중 예상 배당액은 137,240,000원, 미배당은 166,693,678원입니다. 후순위 채권의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 집행비용 2,760,000원이 반영돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 166,693,678원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 208,097,678원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 236,968,478원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양촌IC 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·공장·야산·농경지 등이 혼재한 도시근교 미성숙 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물의 9층이며, 건축물현황도상 아파트로 이용 중입니다. 내부는 시건장치로 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평탄 지반의 아파트 부지이며 소로와 접합니다. 토지 자료상 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역에 포함되고 제1종일반주거지역과 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 적용 여부와 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1,749,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 491세대 단지이고 동일 면적 실거래가 181,000,000원부터 220,000,000원까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 197,454,545원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 시건장치 때문에 감정평가 당시 내부를 관찰하지 못했습니다. 수리비 판단에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
- 말소기준 확인. 2015.07.24 신한은행 근저당이 기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 신한은행 채권최고액은 최초 140,400,000원, 2020.11.13 변경등기에는 124,200,000원입니다. 배당관계 확인이 필요합니다.
- 사건 진행상태. 2026.08.31 기각결정정본 발송, 2026.09.07 도달 기록이 있으므로 2026.09.22 매각기일의 유지 여부를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 197,454,545원의 70.9%입니다. 감정가보다 최근 실거래와 현재 내부 상태를 중심으로 응찰가를 판단하는 편이 합리적입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 98,000,000원, 3회 유찰 시 68,600,000원으로 계산돼 있으므로 현재 회차 응찰 여부와 대기 전략을 비교할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 가격은 시세보다 낮다
이 사건은 말소기준 이후 후순위 권리가 많은 대신, 그 권리들이 매각으로 소멸하는 전형적인 후순위 소멸형 구조입니다. 현재 최저가 140,000,000원 기준 후순위 채권에 166,693,678원의 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가만 보면 평범하지만 한 차례 유찰된 현재는 상황이 달라집니다. 최근 12개월 동일 면적 평균이 197,454,545원이고 최신 거래도 197,000,000원인데, 실질취득 기준은 140,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 +2.8%라 시세 대비 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
다만 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았으며, 매각기일을 앞두고 채권자 관련 기각결정정본 송달 기록도 있습니다. 따라서 결론은 “권리·가격은 긍정적, 점유·내부·절차는 입찰 직전 재확인”입니다. 이 세 가지 확인이 끝나야 현재 140,000,000원의 할인폭을 실제 투자 메리트로 받아들일 수 있습니다.
