수원지방법원 2025타경53718. 안산시 상록구 일동 금성타운 3층 301호, 전용 72.39㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 정영모는 2021.09.10 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.11, 보증금은 174,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 국세 압류가 2022.11.29이므로 전입이 약 1년 이상 앞서며, 원칙적으로는 대항력을 갖춘 임차인입니다.
이 구조만 보면 현재 최저매각가 133,700,000원은 싸 보이지 않습니다. 매각대금에서 집행비용 2,671,800원을 제외한 131,028,200원이 임차보증금에 배당되고, 원래 룰대로라면 남는 42,971,800원이 매수인에게 이어질 수 있기 때문입니다. 그러면 낙찰가와 인수액을 합친 경제적 부담은 보증금 174,000,000원 수준에 묶이게 됩니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당·인수 후보액은 42,971,800원입니다. 본 리포트의 실질취득 판단은 제출된 확약 내용을 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 560-2 금성타운 3층 301호 · 도로명 식물원로1안길 13 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 72.39㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 현재 소유자 | 한라테크주식회사 (2022.11.24 증여, 2022.11.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 세대 / 준공 | 6세대 · 2011.03.07 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.11.29 국세 압류입니다. 이후 부산광역시 사상구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011년 한국양봉농업협동조합 364,000,000원 근저당, 신반월새마을금고 136,500,000원 근저당, 2013년 신한은행 66,000,000원 근저당, 2020년 안산중앙새마을금고 84,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
반면 정영모의 전입·점유일 2021.09.10은 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약일은 2021.08.07, 확정일자는 2021.08.11이며 주택 전부를 대상으로 한 보증금 174,000,000원 임차권등기가 2023.12.14 이루어졌습니다. 따라서 원래 구조는 대항력 + 우선변제권이 함께 있는 인수형이지만, 2026.06.01 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하는 조건이 명시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영모 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.10 / 2021.08.11 | 174,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원* |
③ 가격 비교 — 최저가는 1.337억, 비교 가능한 거래는 2021년 1건
금성타운(560-2) 전용 72.39㎡에 확인되는 실거래는 2021.09, 3층, 174,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 133,700,000원은 그 거래가의 76.8%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 133,700,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 72.39㎡ | 3 | 174,000,000원 |
반대로 확약을 무시하면 판단은 완전히 달라집니다. 현재 회차의 배당 계산상 미배당액 42,971,800원을 낙찰자가 인수한다고 가정할 경우 경제적 부담은 133,700,000원 + 42,971,800원으로 커집니다. 이 사건에서 확약 원문과 효력 확인이 가격분석보다 먼저인 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 정영모 보증금 (우선변제) | 174,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 정영모 보증금 중 42,971,800원이 남습니다. 다만 제출된 확약은 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기를 포함하므로, 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 후보 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 133,700,000원 | 42,971,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 93,590,000원 | 82,494,620원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 65,512,999원 | 110,066,235원 | 0원* |
확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 인수액이 커지므로, 단순히 “유찰돼 최저가가 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 이 사건은 2026.06.01 확약이 그 고리를 끊어 놓은 사례입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 안산식물원 북측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·시도지정문화유산구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 269.5㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,578,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 동일면적 확인 실거래가 1건뿐이어서 거래 표본이 매우 적습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있으므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·부산광역시 사상구·안산시 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공매 병행 여부 확인. 2023.02.15 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있어 경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 174,000,000원 거래는 2021.09 1건뿐입니다. 현재 시세는 인근 유사 다세대의 최근 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대 규모인 만큼 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 매수 후 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
맺으며 — “이 사건은 최저가가 아니라 확약서가 핵심이다”
표면만 보면 감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 133,700,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 정영모의 174,000,000원 임차권은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 선순위 임차권이어서, 확약이 없다면 현재 회차에도 42,971,800원의 인수 가능액이 남습니다.
그 위험을 해소하는 것이 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약입니다. 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 그 전제 아래 실질취득은 133,700,000원입니다. 다만 가격 비교 대상은 2021년의 174,000,000원 거래 1건뿐이고, 세금 압류와 공매공고도 남아 있어 단순한 ‘저가 매수’로 볼 사건은 아닙니다. 확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음. 이 사건의 핵심 순서입니다.
